O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu que a exigência de georreferenciamento de imóvel rural, vigente ao tempo do protocolo do título, não fica afastada por prorrogação superveniente do prazo de carência, nem pela coincidência entre a descrição da matrícula e a do título translativo.

O que estava em discussão?

Um interessado apresentou ao Oficial de Registro de Imóveis, em comarca do interior paulista, escritura pública de sobrepartilha tendo por objeto imóvel rural com área aproximada de vinte e cinco alqueires. A descrição constante da matrícula remontava a registro antigo e amparava-se em divisas naturais, como árvores, espigões, ribeirões e cercas de arame, sem coordenadas geodésicas nem memorial técnico. A escritura reproduzia integralmente essa mesma descrição. A prenotação ocorreu em 25 de fevereiro de 2025.

O Oficial recusou o registro por meio de nota devolutiva. Invocou o exaurimento, em 2024, do prazo de carência então aplicável aos imóveis rurais com área superior a vinte e cinco hectares, previsto no Decreto n. 4.449/2002, e exigiu, como condição para o ingresso do título, a apresentação de memorial georreferenciado e de certificação do INCRA quanto à inexistência de sobreposição com outros imóveis. O interessado discordou do óbice, e o próprio Oficial suscitou a dúvida ao Juízo Corregedor Permanente.

A sentença de primeiro grau julgou a dúvida improcedente e afastou a exigência. Apoiou-se no entendimento de que a coincidência integral entre a descrição do imóvel na matrícula e no título translativo dispensaria novo levantamento descritivo, sendo possível ao adquirente promover a retificação posterior da matrícula. O Ministério Público apelou ao Conselho Superior da Magistratura, sustentando que o georreferenciamento decorre de comando legal específico para imóveis rurais e que sua exigibilidade se mede pela legislação em vigor à época da prenotação. Em 21 de outubro de 2025, ainda durante a tramitação do recurso, sobreveio o Decreto n. 12.689/2025, que prorrogou para 21 de outubro de 2029 o prazo de carência da obrigatoriedade do georreferenciamento.

A controvérsia devolvida ao Conselho Superior da Magistratura estava em saber se a coincidência entre a descrição do imóvel na matrícula e no título dispensa o georreferenciamento quando se trata de imóvel rural e se a prorrogação superveniente do prazo de carência alcança títulos prenotados antes de sua publicação.

O que é o georreferenciamento e qual o seu papel no registro do imóvel rural?

A descrição do imóvel rural se fazia tradicionalmente por confrontações naturais, como árvores, espigões e ribeirões, e por divisas com vizinhos. O georreferenciamento substitui essa lógica por uma descrição apoiada em pontos fixos no território. Cada canto do imóvel, onde a divisa muda de direção, recebe o nome técnico de vértice e é identificado por suas coordenadas de latitude e longitude, medidas em relação a um sistema oficial de referência. No Brasil, esse sistema é o Sistema Geodésico Brasileiro, mantido pelo IBGE, e a precisão exigida do levantamento é fixada por norma técnica do INCRA. O conjunto desses vértices delimita o imóvel de modo exato e independente de elementos físicos sujeitos a alteração com o tempo.

No plano jurídico-registral, o georreferenciamento se materializa em um memorial elaborado por profissional habilitado, acompanhado da respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica, e submetido à certificação do INCRA quanto à inexistência de sobreposição com perímetros já cadastrados. O resultado é uma descrição que substitui a antiga delimitação por confrontações naturais e individualiza o imóvel com precisão no território.

A exigência foi inserida no direito brasileiro pela Lei n. 10.267/2001, que acrescentou os §§ 3º e 4º ao artigo 176 da Lei de Registros Públicos. Pelo § 3º, o memorial georreferenciado é o instrumento técnico de identificação em casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóvel rural. Pelo § 4º, a obrigação se estende a qualquer modalidade de transferência de imóvel rural, observados os prazos fixados por ato do Poder Executivo.

A exigência nasceu vinculada ao propósito de combater a apropriação irregular e a transferência fraudulenta de terras públicas e particulares, problema que o sistema registral, apoiado em descrições por divisas naturais, não conseguia enfrentar.

O Supremo Tribunal Federal confirmou a constitucionalidade desse regime ao julgar improcedente, em dezembro de 2021, ação direta de inconstitucionalidade ajuizada pela Confederação da Agricultura e Pecuária do Brasil contra os §§ 3º, 4º e 5º do artigo 176 da Lei de Registros Públicos. O acórdão reconheceu que a exigência atende simultaneamente ao interesse público, na prevenção da grilagem e da duplicidade registral, e ao interesse dos próprios particulares, na segurança jurídica do negócio.

A Lei n. 10.267/2001 não fixou diretamente os prazos para o cumprimento da obrigação. Atribuiu essa tarefa ao Poder Executivo, que a cumpriu por meio do Decreto n. 4.449/2002. O regulamento disciplinou prazos de carência variáveis conforme a área total do imóvel, em escalonamento inversamente proporcional: quanto maior a propriedade, mais imediata a exigibilidade; quanto menor, maior o tempo concedido para que o titular providenciasse o memorial.

Esses prazos vieram a ser sucessivamente alterados pelos Decretos n. 5.570/2005, n. 7.620/2011 e n. 9.311/2018, sempre com o propósito de estender o prazo das faixas de menor área. O prazo mais amplo, fixado em vinte e dois anos pela redação do Decreto n. 9.311/2018 e aplicável aos imóveis com área inferior a vinte e cinco hectares, exauriu-se em 30 de outubro de 2024. A partir de então, a obrigação tornou-se plenamente exigível para toda transferência de imóvel rural, qualquer que fosse a sua dimensão.

Em 21 de outubro de 2025, o Decreto n. 12.689/2025 voltou a prorrogar o prazo de carência, dessa vez até 21 de outubro de 2029. A prorrogação suspende, durante esse período, a exigibilidade do georreferenciamento como condição de registro. A questão sob julgamento dizia respeito ao alcance temporal dessa nova prorrogação. Ela aproveita aos títulos prenotados antes de sua publicação, sob a vigência das regras anteriores, ou apenas àqueles cuja apresentação se dê de sua publicação em diante?

Para além do calendário regulamentar, o georreferenciamento responde a uma exigência de fundo do sistema registral, segundo a qual cada imóvel deve ser descrito com precisão suficiente para ser distinguido dos vizinhos. A exigência atende ao princípio da especialidade objetiva, que reclama descrição precisa do imóvel para que o ato de registro produza publicidade segura. Sem identificação técnica adequada, o fólio real não consegue distinguir uma propriedade da vizinha, abrindo espaço a sobreposições, a duplas matrículas e à apropriação de áreas públicas confundidas com particulares. O memorial georreferenciado é, nesse desenho, o instrumento que materializa a especialidade objetiva no plano rural, em condições análogas àquilo que a planta e o memorial descritivo cumprem para o lote urbano regularmente parcelado.

Por que a coincidência descritiva entre matrícula e título não basta para imóvel rural?

Segundo o acórdão, há, na jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura, regra geral que dispensa novo levantamento descritivo quando a descrição do imóvel constante do título translativo coincide integralmente com aquela inscrita na matrícula. Se o registro já se baseia em descrição precária e o título a reproduz nos mesmos termos, o ingresso do título não agrava a precariedade preexistente, nem ofende a especialidade objetiva, que decorre da matrícula anterior, ou a continuidade, que se sustenta na identidade entre transmitente e titular inscrito. A retificação descritiva, nessa hipótese, pode ser providenciada em momento posterior.

A relatora registrou, contudo, que essa regra geral cede diante de exigência legal específica. Em se tratando de imóvel rural, o artigo 176, § 4º, da Lei n. 6.015/1973 condiciona a efetivação do registro à apresentação de memorial georreferenciado certificado pelo INCRA, com observância dos prazos fixados pelo Poder Executivo. A norma não se contenta com a coincidência formal entre as descrições; impõe identificação técnica autônoma, ancorada em coordenadas geodésicas e na verificação de eventuais sobreposições com perímetros vizinhos. A aceitação do título com base apenas na repetição da descrição precária consolidada no fólio real esvaziaria a finalidade do georreferenciamento, que é exatamente substituir a delimitação por divisas naturais pela identificação técnica.

A descrição reproduzida no caso, baseada em árvores, espigões, ribeirões e cercas de arame, traduz, com clareza, o tipo de delimitação que a reforma da Lei n. 10.267/2001 procurou superar. Esses pontos de referência sujeitam-se a alterações pelo tempo, podem desaparecer ou ser deslocados, e dificultam a verificação da identidade do imóvel.

A vulnerabilidade desse modelo descritivo a apropriações fraudulentas, embora não tenha sido alegação levantada no caso concreto, constitui preocupação do sistema registral, à qual a substituição pelo regime do georreferenciamento responde no plano legislativo. A coincidência descritiva entre matrícula e título, nessas condições, não constitui especialidade objetiva atendida, mas precariedade descritiva preservada, situação que a legislação superveniente decidiu não mais tolerar para o registro de transferências de imóveis rurais.

Por que a prorrogação do Decreto 12.689/2025 não alcança títulos já prenotados?

O acórdão partiu da premissa de que a qualificação registral observa a legislação vigente ao tempo do protocolo do título no Registro de Imóveis. A regra é uma aplicação direta da máxima tempus regit actum à atividade registral. O exame de aptidão do título para ingresso no fólio real toma como referência o regime jurídico em vigor no momento em que a prenotação é lavrada, e não o regime que possa sobrevir durante a tramitação do procedimento. O tempo da prenotação fixa, simultaneamente, a ordem de prioridade do título e o conjunto de exigências legais a que ele se submete.

A prenotação do título ocorrera em 25 de fevereiro de 2025, momento em que os prazos de carência do Decreto n. 4.449/2002 já estavam todos exauridos e a exigência do georreferenciamento era plena para qualquer modalidade de transferência. O Decreto n. 12.689/2025 só veio a ser publicado em 21 de outubro de 2025, quase oito meses depois da prenotação. Considerar a prorrogação superveniente em favor de título já prenotado equivaleria a permitir que a alteração regulamentar retroagisse para reabrir prazo já consumado, em prejuízo da estabilidade da qualificação registral e da igualdade entre apresentantes.

Provimento da apelação e manutenção da recusa

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, sob relatoria da Corregedora-Geral da Justiça Silvia Rocha, deu provimento à apelação do Ministério Público para reformar a sentença de primeiro grau e julgar procedente a dúvida suscitada pelo Oficial. O acórdão manteve a recusa do registro até a apresentação de memorial georreferenciado, com certificação do INCRA, na forma do artigo 176, § 4º, da Lei de Registros Públicos.

Portanto, a coincidência entre as descrições da matrícula e do título translativo não dispensa o georreferenciamento quando se trata de imóvel rural, exigência legal autônoma vinculada ao princípio da especialidade objetiva. E a prorrogação do prazo de carência promovida pelo Decreto n. 12.689/2025 não alcança prenotações anteriores à sua publicação, em aplicação da máxima tempus regit actum à qualificação registral, que considera o regime jurídico em vigor ao tempo do protocolo do título.

Cf. TJSP, Conselho Superior da Magistratura, Apelação Cível, Relatora Corregedora-Geral da Justiça Silvia Rocha, processo n. 1011388-24.2025.8.26.0577, julgado em 27.04.2026.

Em destaque:

A qualificação registral de imóvel rural se rege pela legislação vigente ao tempo da prenotação, de modo que a prorrogação até 21.10.2029 do prazo de carência do georreferenciamento, promovida pelo Decreto n. 12.689/2025, não alcança títulos antes apresentados.

Processo n. 1011388-24.2025.8.26.0577

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu que carta de sentença extraída de adjudicação compulsória não ingressa automaticamente no fólio real e pode ser obstada quando os titulares inscritos não figuraram no polo passivo da ação.

O que estava em discussão?

Um espólio apresentou ao Oficial de Registro de Imóveis carta de sentença extraída de ação de adjudicação compulsória, com o objetivo de levar ao fólio real a transferência do domínio sobre imóvel registrado na capital paulista. A ação havia tramitado regularmente em primeiro grau, com sentença transitada em julgado, e o título portava aparência de regularidade formal. O Oficial, contudo, opôs nota devolutiva ao registro, apontando ruptura subjetiva na cadeia dominial.

A loteadora original havia vendido o terreno, ainda na década de 1980, a diversos adquirentes originários, cujos nomes constavam de averbação na transcrição imobiliária. Esses compradores nunca chegaram a transferir o bem para terceiros mediante novo registro. O espólio sustentou, contudo, que o imóvel teria circulado, ao longo das décadas seguintes, por cadeia paralela de negócios não levados ao registro, ao final da qual figurava o falecido como adquirente. A ação de adjudicação compulsória foi proposta, com base nessa cadeia extra-tabular, contra o suposto alienante imediato e contra a loteadora original. Os adquirentes originários, que constavam da transcrição como titulares do domínio, jamais foram chamados ao processo.

Suscitada a dúvida inversa pelo interessado, esta foi julgada improcedente em primeiro grau. Rejeitados os embargos de declaração, o espólio apelou ao Conselho Superior da Magistratura. Sustentou que a sentença transitada em julgado havia decidido a legitimidade passiva da relação processual e que reexaminá-la em sede registral configuraria violação aos limites subjetivos da coisa julgada, com ofensa ao artigo 5º, inciso XXXVI, da Constituição Federal e ao artigo 506 do Código de Processo Civil. Aduziu, ainda, que a Súmula n. 239 do Superior Tribunal de Justiça asseguraria o direito à adjudicação independentemente de registro prévio do compromisso de compra e venda, dispensando, na sua leitura, a observância da continuidade formal pelo Oficial.

A controvérsia devolvida ao Conselho Superior da Magistratura estava em saber se a origem judicial do título afasta o exame de qualificação pelo registrador e se a recusa fundada em ausência de correspondência subjetiva entre o título e a cadeia dominial inscrita ofende a coisa julgada.

Por que a origem judicial do título não dispensa a qualificação registral?

A qualificação registral é o juízo prudencial exercido pelo Oficial para verificar a legalidade e a validade do título apresentado, definindo sua aptidão para ingresso no registro imobiliário. O ato submete o documento ao crivo dos princípios registrais, entre eles legalidade, especialidade, continuidade e disponibilidade, e é etapa indispensável de toda inscrição, sem a qual o sistema de publicidade imobiliária perde a confiabilidade que justifica a sua existência. A função tem assento legal no artigo 28 da Lei n. 8.935/1994, que assegura ao registrador independência no exercício de suas atribuições e o autoriza a recusar títulos contrários à ordem jurídica. Como sintetiza Ricardo Dip, “o registrador exercita função representativa de toda a comunidade, em defesa da segurança”, chegando a ocupar “o papel de contradictor do registro solicitado”.1

Há, na prática registral, discussão sobre o alcance dessa qualificação quando o título apresentado nasce de decisão judicial. Cartas de sentença, formais de partilha, mandados, cartas de adjudicação e cartas de arrematação portam, todos, força emanada do Poder Judiciário, e há quem sustente que essa origem afastaria o exame qualificador. O argumento parte de receio compreensível. Submeter uma decisão judicial transitada em julgado ao crivo de um Oficial de Registro pode parecer, à primeira vista, indevida revisão de mérito por particular, ainda que em colaboração com o Poder Público.

A questão, contudo, está pacificada na prática registral brasileira, como reafirma o acórdão. A origem judicial do título não o isenta da qualificação. O dever do registrador permanece íntegro porque o exame realizado no fólio real não recai sobre o mérito da decisão, mas sobre a aptidão do documento para ingresso no sistema de publicidade imobiliária. São planos distintos: o juiz decide o conflito entre as partes; o Oficial verifica se o documento que materializa essa decisão se ajusta às exigências formais e principiológicas do registro. Para Ricardo Dip, os artigos 222, 225 e 226 da Lei de Registros Públicos, “nisto que mencionam expressamente requisitos para os títulos judiciais suscetíveis de registro, implicitam a pertinência - mais que isto, a exigência - de sua qualificação”.2

No Estado de São Paulo, esse dever está reiterado de forma explícita pelo item 117 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça, segundo o qual o Oficial deve impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos da lei, quer sejam materializados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais.

Por que o título não pode ser registrado quando o transmitente não é o titular inscrito?

A continuidade é princípio estruturante do registro de propriedade imobiliária. Sua função é assegurar que toda inscrição se apoie em titularidade anterior já reconhecida pelo fólio real, formando uma corrente ininterrupta de assentos. Cada ato de transmissão liga-se ao antecedente como elo de cadeia. Para que se inscreva nova transferência em favor de adquirente, o transmitente que figura no título precisa ser o mesmo que aparece no registro como titular do domínio.

Essa exigência tem disciplina nos artigos 195 e 237 da Lei n. 6.015/1973. O artigo 195 determina que, se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o Oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior. O artigo 237 reforça que, mesmo matriculado o imóvel, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de preservar a continuidade.

A continuidade existe para que terceiros estranhos a uma relação processual ou a um negócio jurídico não sejam privados de seus direitos sem o devido processo legal. Quando o registro mostra que determinada pessoa é proprietária de um imóvel, o sistema lhe garante que ninguém poderá ser declarado seu sucessor sem que ela tenha figurado, validamente, na cadeia de transmissão. Romper essa lógica significaria deixar a propriedade desprotegida diante de pretensões de terceiros formuladas em processos dos quais o titular registral não participou.

Essa lógica registral funciona em diálogo com os limites subjetivos da coisa julgada, regulados pelo artigo 506 do Código de Processo Civil. A sentença produz coisa julgada entre as partes da relação processual, sem prejudicar terceiros. Quando o titular registral não foi chamado à ação, a decisão judicial nela proferida não pode, sob pena de violar essa garantia, atingir a sua propriedade. O princípio da continuidade é, em larga medida, o mecanismo registral que dá efetividade prática a esse limite. Ao exigir que o transmitente do título coincida com o titular inscrito, o registro impede que sentenças formadas sem a participação do verdadeiro proprietário produzam efeitos sobre o domínio.

É verdade que a adjudicação compulsória, prevista no artigo 1.418 do Código Civil e amparada pela Súmula n. 239 do Superior Tribunal de Justiça, é via processual pela qual o promitente comprador obtém judicialmente a transferência do imóvel quando o promitente vendedor recusa-se a outorgar a escritura definitiva. A súmula expressamente desvincula o direito à adjudicação do registro do compromisso de compra e venda, em proteção ao adquirente que cumpriu suas obrigações contratuais.

A súmula resolve, no plano material, a tensão entre o promitente comprador adimplente e o promitente vendedor recalcitrante. Garante que aquele possa exigir judicialmente a transferência do bem ainda que a promessa não tenha ingressado no registro. O direito reconhecido nesse plano, contudo, não dispensa, na fase de inscrição da carta de sentença, a observância das normas de ordem pública que regem a publicidade imobiliária. Direito material à adjudicação é uma coisa; aptidão da carta de sentença para ingresso no fólio real é outra.

Na adjudicação compulsória, a sentença substitui a manifestação de vontade do alienante recalcitrante, ocupando o lugar da escritura que ele se recusou a outorgar. Para que opere essa substituição, todavia, o réu da ação precisa efetivamente deter o poder de alienar o imóvel, o que pressupõe titularidade registral. Quando o réu não figura como proprietário no fólio real, a sentença não tem o que substituir, e o título dela extraído não encontra correspondência subjetiva na cadeia dominial.

Como decidiu o Conselho Superior da Magistratura?

O Conselho Superior da Magistratura, sob relatoria da Corregedora Geral da Justiça Silvia Rocha, negou provimento ao recurso e manteve a sentença que julgou improcedente a dúvida inversa, preservando o óbice registrário apontado pelo Oficial.

Segundo o acórdão, o exame de legalidade exercido pelo Oficial não revisa o mérito da sentença de origem nem ofende a coisa julgada. A relatora destacou que a eficácia da decisão judicial opera inter partes, ao passo que a qualificação registral desencadeia o fenômeno registral erga omnes. A sentença vincula apenas quem figurou no processo; o registro produz publicidade oponível a todos. Justamente por essa diferença, sustentar que a recusa do registro reabre o mérito da decisão equivaleria a confundir os planos de eficácia. O Oficial não decide quem é o proprietário, mas sim constata a impossibilidade técnica de inscrição quando há divergência entre o título apresentado e os titulares de direitos inscritos no fólio real.

A relatora registrou que a invocação do artigo 5º, inciso XXXVI, da Constituição Federal e do artigo 506 do Código de Processo Civil, feita pelo apelante para sustentar a violação à coisa julgada, opera, na verdade, em sentido oposto ao pretendido. O princípio da continuidade existe precisamente para que a coisa julgada não alcance terceiros estranhos à lide, preservando o ato jurídico perfeito e o direito de propriedade dos titulares inscritos. No caso julgado, os adquirentes originários da loteadora figuravam no registro como proprietários do imóvel e nunca foram chamados à ação de adjudicação compulsória. Admitir o registro da carta de sentença significaria privá-los do domínio sem participação no processo, exatamente o resultado que a Constituição e o Código de Processo Civil vedam.

Quanto à Súmula n. 239 do Superior Tribunal de Justiça, o acórdão observou que o enunciado tem por objeto a relação entre promitente comprador e promitente vendedor, garantindo o direito material à adjudicação, mas não autoriza o registro da carta de sentença à margem das normas de ordem pública dos Registros Públicos. Embora a adjudicação se preste a substituir a manifestação de vontade do alienante inadimplente, não constitui instrumento apto a alterar a realidade registral em desfavor de terceiros que não participaram da lide.

O acórdão também distinguiu poder de representação e titularidade dominial. O réu da ação de adjudicação alegava ter adquirido o imóvel em momento anterior à propositura da demanda, e ainda recebera procuração pública dos antigos vendedores extra-tabulares para alienar o bem. Em nenhum desses momentos, contudo, registrou título aquisitivo em seu próprio nome. Para fins registrais, alegação de aquisição não levada ao registro e mandato com poderes para alienar não equivalem a titularidade.

Procurador é representante; titular é quem figura no registro como proprietário. Poderes de representação operam no plano obrigacional, não no plano dominial, e ingressar no fólio real exige título aquisitivo próprio, registrado em nome de quem se afirma proprietário. A ausência de inscrição em nome desse representante, somada à manutenção dos adquirentes originários como titulares no fólio real, deixou intacta a ruptura subjetiva.

Portanto, a carta de sentença oriunda de adjudicação compulsória sujeita-se à qualificação registral, e o Oficial pode obstar o registro quando ausente a correspondência subjetiva entre o título e a cadeia dominial inscrita, sem que essa recusa configure ofensa à coisa julgada nem afastamento do direito material à adjudicação. A continuidade registral é mecanismo de proteção dos titulares inscritos, que não podem ser privados do domínio sem participação na relação processual.

Cf. TJSP, Conselho Superior da Magistratura, Apelação Cível, Relatora Desembargadora Silvia Rocha, processo n. 1116276-20.2025.8.26.0100, julgado em 24.04.2026.

Em destaque:

As decisões judiciais não dispensam a qualificação registral, mesmo com trânsito em julgado. A adjudicação compulsória substitui a vontade do alienante recalcitrante, mas só opera quando o réu detém o poder de alienar; ausente correspondência subjetiva entre o título e a cadeia dominial, a recusa do registro não ofende a coisa julgada.

Processo n. 1116276-20.2025.8.26.0100

A 10ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu que não incide multa por atraso na abertura de inventário extrajudicial com testamento quando a ação de abertura, registro e cumprimento do testamento, exigida como condição para o procedimento, é ajuizada em até 60 dias contados do óbito.

O que estava em discussão?

Dois herdeiros buscaram a lavratura de escritura de inventário extrajudicial perante serventia notarial da capital paulista, após o falecimento da autora da sucessão em novembro de 2023. Ela havia deixado testamento público contemplando os dois. Ao procurarem o Tabelionato de Notas, foram alertados de que a existência de testamento impedia o início direto do inventário pela via extrajudicial e exigia, antes, o ajuizamento de ação judicial específica.

Os herdeiros, então, ajuizaram a ação de abertura, registro e cumprimento de testamento no 52º dia após a abertura da sucessão. A sentença homologatória, porém, só foi proferida depois de transcorridos os 60 dias contados do falecimento. Só então o inventário extrajudicial pôde prosseguir e a Declaração de ITCMD foi iniciada no sistema online da Secretaria da Fazenda. A Fazenda Pública estadual, todavia, lançou o imposto com acréscimo de multa por atraso, no percentual de 10%, por entender descumprido o prazo de 60 dias para requerimento do inventário.

Os beneficiários do testamento impetraram mandado de segurança para afastar a multa, obtendo a concessão da ordem em primeiro grau. A Fazenda Pública apelou, sustentando que o marco relevante para a contagem do prazo seria a data de confirmação da Declaração de ITCMD no sistema online da Fazenda, e não o ajuizamento da ação de abertura de testamento, procedimento judicial distinto do inventário.

A controvérsia devolvida à 10ª Câmara de Direito Público estava em saber se é devida a multa por atraso quando os herdeiros ajuízam no prazo a ação exigida pela própria legislação, embora a confirmação da Declaração de ITCMD ocorra depois dos 60 dias do óbito.

Por que o inventário extrajudicial com testamento exige autorização judicial prévia?

Introduzido no Brasil pela Lei n. 11.441/2007, o inventário extrajudicial oferece aos herdeiros alternativa mais célere à via judicial. Havendo consenso entre herdeiros capazes, o procedimento é realizado diretamente em Tabelionato de Notas, mediante escritura pública, com recolhimento do ITCMD junto à Fazenda estadual. Na concepção original da lei federal, a existência de testamento afastava essa via e obrigava ao inventário judicial, regra mantida pelo Código de Processo Civil de 2015 no artigo 610.

Contudo, essa restrição veio a ser progressivamente flexibilizada, de modo que, atualmente, o inventário pode seguir pela via extrajudicial mesmo havendo testamento, desde que cumprida a etapa judicial prévia. Essa etapa consiste em procedimento de jurisdição voluntária, disciplinado nos artigos 735 a 737 do Código de Processo Civil. Embora usualmente denominado ação de abertura, registro e cumprimento de testamento, sua designação técnica varia conforme o tipo: abertura, registro e cumprimento para o testamento cerrado; registro e cumprimento para o público; publicação, confirmação e cumprimento para o particular.

De natureza não contenciosa, o procedimento tem como objeto apenas a verificação dos requisitos extrínsecos do ato, como o número de testemunhas, as assinaturas e, no testamento cerrado, a integridade do lacre. O juiz não aprecia o conteúdo das disposições testamentárias, e o procedimento se completa com a manifestação do Ministério Público, sem instrução probatória. Para o testamento público, cuja fé pública notarial já atesta as formalidades essenciais, a cognição judicial é ainda mais estreita.

Essa flexibilização se deu em etapas sucessivas, primeiro por provimentos de Corregedorias estaduais, entre as quais a paulista, que passou a admitir o inventário extrajudicial com testamento mediante prévia autorização judicial, depois pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que fez leitura sistemática do artigo 610 para prestigiar a desjudicialização, e, mais recentemente, pela regulamentação nacional do Conselho Nacional de Justiça.

No plano nacional, o Conselho Nacional de Justiça disciplinou a matéria pela Resolução n. 35, de 24 de abril de 2007, que regulamenta a lavratura dos atos notariais consensuais pela via administrativa. A admissão expressa do inventário extrajudicial com testamento veio apenas com a Resolução n. 571, de 26 de agosto de 2024, que acrescentou o artigo 12-B. O dispositivo autoriza o inventário e a partilha por escritura pública mesmo havendo testamento, desde que os interessados sejam capazes, concordes e representados por advogado, e que haja expressa autorização do juízo sucessório, em sentença transitada em julgado, na ação de abertura e cumprimento de testamento válido e eficaz. A escritura também é admitida quando o testamento tiver sido invalidado, revogado, rompido ou caduco, desde que a invalidade ou ineficácia tenha sido reconhecida em sentença transitada em julgado proferida na mesma ação. Havendo interessados menores ou incapazes, aplicam-se, cumulativamente, as exigências do artigo 12-A.

No Estado de São Paulo, essa condição está expressa no item 130 do Capítulo XVI das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça.1 Segundo a norma, “diante da expressa autorização do juízo sucessório competente, nos autos do procedimento de abertura e cumprimento de testamento, sendo todos os interessados capazes e concordes, poderão ser feitos o inventário e a partilha por escritura pública, que constituirá título hábil para o registro imobiliário”. Sem essa autorização judicial, o Tabelião de Notas está proibido de lavrar a escritura de inventário.

No plano tributário, o prazo de dois meses para instauração do inventário, previsto no artigo 611 do Código de Processo Civil, integra a sistemática do direito sucessório brasileiro. Sua função declarada é coibir a desídia dos herdeiros, assegurando que o Estado possa apurar e cobrar o imposto sem dilações injustificadas. Em São Paulo, a legislação tributária do ITCMD associou a esse prazo uma penalidade pecuniária escalonada, cuja exigibilidade depende, em princípio, da pura constatação objetiva do decurso do tempo.

O artigo 21, inciso I, da Lei Estadual n. 10.705/2000 determina que, quando o inventário ou o arrolamento não for requerido no prazo de 60 dias contados da abertura da sucessão, o imposto será calculado com acréscimo de 10% sobre seu valor, percentual elevado a 20% se o atraso exceder 180 dias. Não se confunde com as demais sanções previstas na mesma lei, como a multa de mora, os juros de mora e a correção monetária dos artigos 17, 19 e 20, que incidem sobre o descumprimento da obrigação principal de recolher o tributo. A multa por atraso sanciona, especificamente, o descumprimento da obrigação acessória de instaurar tempestivamente o procedimento sucessório.

Por que a multa não pode incidir enquanto pende a autorização judicial?

Segundo o acórdão, a multa por atraso pressupõe a possibilidade jurídica de prática do ato pelo contribuinte dentro do prazo legal. A sanção dirige-se ao herdeiro desidioso, que dispunha de meios para instaurar o inventário e deixou o prazo transcorrer sem providência. Quando o próprio ordenamento veda a abertura de inventário extrajudicial antes da autorização judicial, o herdeiro se vê impedido, por fato normativo e não por negligência, de completar a Declaração de ITCMD no prazo de 60 dias.

O relator concluiu que o lapso temporal relevante, nessa hipótese, não pode ser medido apenas pela data de confirmação da Declaração de ITCMD no sistema da Fazenda. As Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça tornam essa confirmação juridicamente impossível entre a abertura da sucessão e a sentença homologatória do testamento. Reconhecer a incidência da multa nesse intervalo equivaleria a sancionar o administrado pelo cumprimento da própria exigência que o Estado lhe impõe, com violação da boa-fé objetiva, da proporcionalidade, da legalidade tributária e da vedação ao comportamento contraditório da Administração, expressa na fórmula venire contra factum proprium. A imposição de sanção por conduta ajustada à norma produz, além disso, resultado logicamente contraditório, pois o herdeiro seria punido justamente por observar o que dele se exige.

O acórdão invocou ainda a Súmula n. 114 do Supremo Tribunal Federal, cujas razões de decidir, embora tenham por objeto direto a exigibilidade do ITCMD antes da homologação do cálculo, traduzem princípio aplicável também às sanções acessórias vinculadas ao tributo.

Nessa linha, a exigibilidade do imposto e das penalidades a ele vinculadas pressupõe a regular conclusão do procedimento sucessório. Não é admissível impor sanção a quem está, por exigência normativa, impedido de completar as formalidades indispensáveis à liquidação do tributo. O prazo tributário, nessa leitura, permanece suspenso enquanto pendente a autorização judicial obrigatória.

Como decidiu a 10ª Câmara de Direito Público?

A 10ª Câmara de Direito Público, sob a relatoria do Desembargador Martin Vargas, negou provimento à apelação da Fazenda Pública e à remessa necessária, afastando a multa por atraso.

Dessa forma, a multa por atraso na abertura do inventário extrajudicial é indevida quando os herdeiros ajuízam tempestivamente a ação de abertura e cumprimento de testamento, exigida pelas normas da Corregedoria-Geral da Justiça e do Conselho Nacional de Justiça para o inventário extrajudicial, pois a penalidade pressupõe desídia, que não se verifica quando o herdeiro cumpre dever imposto pela própria legislação.

Cf. TJSP, 10ª Câmara de Direito Público, Apelação Cível e Reexame Necessário, Relator Desembargador Martin Vargas, processo n. 1044123-67.2024.8.26.0053, julgado em 17.04.2026.

Em destaque:

A multa por atraso na abertura do inventário extrajudicial é indevida quando os herdeiros ajuízam tempestivamente a ação de abertura e cumprimento de testamento, exigida como condição do procedimento, pois não há desídia quando as normas de serviço e a regulamentação do Conselho Nacional de Justiça impedem a lavratura da escritura antes da autorização judicial.

Processo n. 1044123-67.2024.8.26.0053

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo rejeitou embargos de declaração e reafirmou que o procedimento de dúvida registral conserva natureza administrativa mesmo quando há resistência do ente público, afastando a condenação em honorários advocatícios e a cobrança de custas processuais.

Um particular apresentou pedido de usucapião extrajudicial ao Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de uma comarca do interior paulista. O Município local impugnou o pedido, alegando que o imóvel possuía área inferior ao módulo urbano mínimo fixado no Plano Diretor e que a usucapião não poderia sanear parcelamento clandestino do solo. O Registrador, por entender injustificada a impugnação, rejeitou-a de plano, e o Juiz Corregedor Permanente manteve a decisão. Inconformado, o Município apelou ao Conselho Superior da Magistratura, que negou provimento ao recurso e permitiu o prosseguimento da usucapião extrajudicial em favor do particular.

O advogado do requerente da usucapião opôs embargos de declaração contra esse acórdão. Sustentou que o julgado teria sido omisso ao deixar de condenar o Município ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais. Segundo a argumentação, a resistência oferecida pelo ente público ao longo do procedimento teria conferido feição contenciosa ao feito, atraindo as consequências processuais próprias da sucumbência e impondo o ressarcimento das despesas com advogado suportadas pelo vencedor.

Usucapião extrajudicial e dúvida registral

A usucapião extrajudicial é modalidade de aquisição de propriedade imóvel pelo decurso do tempo, processada diretamente no Registro de Imóveis, sem necessidade de ação judicial. O interessado apresenta ao Oficial a documentação comprobatória da posse e demais requisitos legais, e o próprio Registrador qualifica o título e decide sobre o registro. Quando algum confrontante ou ente público apresenta impugnação considerada injustificada, o procedimento pode ser submetido ao juízo corregedor por meio da suscitação de dúvida registral.

A dúvida registral é instrumento previsto no artigo 198 da Lei de Registros Públicos para que o Oficial, diante de obstáculo ao registro, submeta a questão à apreciação do Juiz Corregedor Permanente. O artigo 204 da mesma lei a classifica como procedimento de natureza administrativa, submetido ao juízo corregedor por força de sua atribuição de fiscalização dos serviços extrajudiciais.

A controvérsia nos embargos era definir se essa qualificação administrativa subsiste quando o impugnante é o ente público e sua atuação assume contornos de resistência processual. Para o embargante, a participação ativa do Município, com apresentação de impugnação, requerimento de suscitação de dúvida e interposição de apelação, teria transformado o feito em litígio contencioso, atraindo a incidência das regras sobre honorários advocatícios previstas no Código de Processo Civil.

Módulo urbano mínimo e aquisição originária

O acórdão que rejeitou a apelação municipal foi proferido em dezembro de 2025, sob relatoria do então Corregedor-Geral da Justiça Francisco Loureiro. Segundo o entendimento firmado, a usucapião, por constituir modo originário de aquisição da propriedade, não se subordina aos limites de área fixados em legislação urbanística municipal. O imóvel em disputa possuía área inferior à fração mínima de parcelamento do solo urbano prevista no Plano Diretor do Município de origem, e a controvérsia de fundo era precisamente se essa desconformidade impediria o reconhecimento do domínio.

Os dois regimes, contudo, operam em planos normativos distintos, e distingui-los é indispensável para compreender por que a legislação urbanística não constitui barreira à consolidação do domínio por usucapião. O módulo urbano é parâmetro de direito urbanístico, voltado à ordenação do parcelamento voluntário do solo por loteamento ou desmembramento. Sua observância é exigida quando um proprietário pretende dividir terreno maior, sob pena de indeferimento do projeto pela Prefeitura. A usucapião, ao contrário, é modo originário de aquisição da propriedade pelo decurso do tempo, disciplinada, notadamente, pelo artigo 1.238 do Código Civil, entre outros dispositivos que regem suas modalidades específicas. A posse ininterrupta e sem oposição pelo prazo legal, com animus domini, basta à consolidação do domínio, independentemente de justo título, boa-fé ou conformidade do imóvel com parâmetros urbanísticos.

Segundo o acórdão, o Supremo Tribunal Federal e o Superior Tribunal de Justiça sedimentaram essa orientação em julgados sucessivos. O Supremo Tribunal Federal inaugurou o entendimento em 2015, ao julgar o Tema n. 815, sedimentando, no plano constitucional, que módulos urbanísticos municipais não podem obstar a usucapião especial urbana do artigo 183 da Constituição. Poucos anos depois, o Superior Tribunal de Justiça consolidou a mesma lógica no plano infraconstitucional: em 2021, o Tema Repetitivo n. 985 estendeu a orientação à usucapião extraordinária do Código Civil, e, ainda no mesmo ano, o Tema Repetitivo n. 1.025, proferido em caso originado do Setor Tradicional de Planaltina/DF, mas com razões de decidir aplicáveis a situações similares, reforçou que a pendência de regularização urbana não obsta o reconhecimento do domínio.

A fundamentação distinguiu três dimensões que convivem no debate sobre a regularização fundiária e que, embora articuladas entre si, precisam ser separadas com cuidado para que a análise do direito de propriedade não se confunda com questões de natureza urbanística ou registral. A dimensão jurídica cuida da declaração de propriedade, que se perfaz pela posse qualificada e pelo tempo. A dimensão registral atende à publicidade do direito adquirido, mediante abertura de matrícula ou averbação em folha existente. A dimensão urbanística diz respeito à regularidade da ocupação, que pode subsistir deficiente ainda que reconhecido o domínio. Eventuais ilegalidades urbanísticas não afetam a declaração da propriedade adquirida originariamente, e sim a regularização posterior da ocupação. Negar a usucapião nessas circunstâncias perpetuaria a incerteza possessória sem contribuir para a regularização urbana, pois o reconhecimento da titularidade constitui o primeiro passo para a integração do imóvel à ordem jurídica formal.

Natureza administrativa, honorários e custas

No julgamento dos embargos de declaração, o Conselho Superior da Magistratura, agora sob relatoria da Corregedora-Geral da Justiça Silvia Rocha, reafirmou que esse recurso tem finalidade estrita, delimitada pelo artigo 1.022 do Código de Processo Civil. Os embargos prestam-se exclusivamente a sanar obscuridade, contradição, omissão ou erro material na decisão impugnada, e não podem ser utilizados para rediscussão do mérito ou para obtenção de resultado diverso do alcançado no julgamento original. A Relatora entendeu que a conduta revelava mero inconformismo com o resultado, não vício do acórdão.

Ainda que se pudesse cogitar de exame da questão sucumbencial pela via dos embargos, o resultado seria o mesmo. A natureza administrativa do procedimento de dúvida registral, definida pelo artigo 204 da Lei n. 6.015/1973, afasta de plano a condenação das partes em verbas próprias do regime contencioso. A resistência oferecida pelo Município, em vez de desnaturar o feito, integra a estrutura normativa do procedimento, que admite a participação de impugnantes sem perder seu caráter administrativo.

As custas processuais também mereceram enfrentamento próprio no acórdão. O artigo 207 da Lei de Registros Públicos alude ao pagamento dessa verba pelos interessados no procedimento de dúvida, mas a Relatora esclareceu que, no âmbito paulista, a previsão federal não se traduz em imposição efetiva de ônus financeiro, pois a legislação estadual não disciplinou a cobrança no procedimento administrativo registral.

No Estado de São Paulo, as Leis Estaduais n. 11.331/2002, que regula os emolumentos dos serviços notariais e de registro, e n. 11.608/2003, que disciplina a taxa judiciária, são silentes sobre a incidência de custas no feito de dúvida. Sem suporte normativo estadual, não há como exigir pagamento das partes, de modo que a tramitação permanece gratuita para suscitante e interessados, inclusive quando o procedimento deriva de usucapião extrajudicial impugnada pelo ente público municipal.

Sem honorários nem custas

Os embargos de declaração foram rejeitados por votação unânime, mantendo-se integralmente o acórdão anterior, que havia negado provimento à apelação do Município e preservado a rejeição da impugnação à usucapião extrajudicial, sem qualquer condenação em honorários sucumbenciais ou em custas processuais.

Dessa forma, no procedimento administrativo de dúvida registral, inclusive o originado de usucapião extrajudicial com impugnação do ente público, não cabe condenação em honorários advocatícios nem em custas processuais. A resistência oferecida pelo impugnante não desnatura o feito, que conserva natureza administrativa por força do artigo 204 da Lei n. 6.015/1973, indiferente ao comportamento processual das partes.

Cf. TJSP, Conselho Superior da Magistratura, Apelação Cível, Relator Corregedor-Geral da Justiça Francisco Loureiro, processo n. 1000100-22.2024.8.26.0187, julgado em 11.12.2025, e Embargos de Declaração Cível, Relatora Corregedora-Geral da Justiça Silvia Rocha, julgados em 08.04.2026.

Em destaque:

(i) A usucapião, como modo originário de aquisição da propriedade, não se subordina aos limites de área fixados em legislação urbanística municipal, sendo admissível o reconhecimento do domínio mesmo para imóveis com dimensão inferior à mínima legal. Irregularidade do parcelamento do solo não obsta, por si, a consolidação da propriedade.

(ii) O procedimento de dúvida registral conserva natureza administrativa ainda que o ente público ofereça resistência, afastando honorários sucumbenciais. Além disso, no Estado de São Paulo, a ausência de regulamentação nas leis estaduais de emolumentos e de taxa judiciária impede a cobrança de custas, tornando o feito gratuito para as partes.

Processo n. 1000100-22.2024.8.26.0187 (acórdão principal)

Processo n. 1000100-22.2024.8.26.0187 (embargos de declaração)

Registro de Imóveis, de Afranio de Carvalho, completou cinquenta anos em 2026. Publicado pela Editora Forense em 1976, o livro consolidou-se como a principal referência sobre o sistema registral imobiliário brasileiro. Em cerca de quinhentas páginas, o autor percorre a história do registro no país desde as sesmarias, sistematiza os princípios que regem a publicidade imobiliária e comenta os principais dispositivos da Lei de Registros Públicos relacionados ao registro de imóveis. Com o tempo, a obra tornou-se o referencial teórico a partir do qual profissionais do Direito Notarial e Registral passaram a pensar e conduzir o registro de imóveis no Brasil.

O autor não escondia o descontentamento com a Lei n. 6.015, de 1973. A insatisfação aparece já no prefácio, em que Afranio afirma que a versão final da lei, apesar do longo período de elaboração, “soçobra em meio a uma urdidura de desacertos, que vão ao ponto de extraviar o registro do rumo sistemático que vinha seguindo.”1 Em 1977, a lei é descrita como “qualitativamente inferior à que seria de esperar do longo tempo gasto na sua elaboração. Tão carregada se mostra de defeitos que melhor fora não se tivesse editado.”2 O livro nasce, assim, como um esforço de reorganização de noções que a própria lei havia obscurecido.

Afranio organizou o Registro de Imóveis em torno de oito princípios: inscrição, presunção, fé pública, prioridade, especialidade, legalidade, continuidade e instância.3 A doutrina contemporânea distingue regras e princípios de forma diferente da que se praticava à época da publicação. Princípios, em sentido estrito, admitem cumprimento em graus variáveis e cedem diante de outros princípios em situações de colisão. Regras são comandos definitivos, que ou se cumprem ou não se cumprem, sem ponderação nem gradação.4 À luz dessa distinção, as oito categorias que Afranio denomina princípios dificilmente escapariam da classificação como regras: a continuidade, por exemplo, ou se observa ou se viola; a legalidade ou admite o título ou o recusa; a prioridade ou se afere pelo protocolo ou se descumpre.

A importância de uma norma para o sistema registral não a converte em princípio, apenas confirma que se trata de regra fundamental, cuja violação compromete a integridade do registro. A terminologia consagrada pela obra, porém, permaneceu. É sob o nome de princípios que registradoras e registradores, tabeliãs e tabeliães, advogadas e advogados, membros da Defensoria Pública e do Ministério Público e tribunais continuam a se referir a essas categorias. Apenas nos últimos doze meses, mais de trinta decisões do Conselho Superior da Magistratura e da Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo invocaram expressamente o livro como fundamento direto.5

A insatisfação do autor com a técnica legislativa estende-se à terminologia adotada pela Lei de 1973. Antes dela, o sistema registral brasileiro distinguia transcrição, para as transmissões de propriedade, e inscrição, para os ônus reais, distinção que a legislação anterior nem sempre observou com nitidez. A lei unificou ambos os termos, mas sob a palavra registro, e não sob inscrição. Afranio de Carvalho considerava a escolha equivocada. Para ele, o termo inscrição, além de condizente com o sistema, era universalmente aceito pela doutrina, ao passo que registro, por possuir significado mais amplo, “abriu um conflito com a lógica, com a linguagem e consigo mesmo.”6

Se a terminologia da lei frustrou o autor, a sua própria contribuiu para moldar o campo. Afranio de Carvalho não viu todas as respostas legislativas que a obra pediu, mas deixou a gramática com a qual profissionais do registro de imóveis trabalham até hoje. Expressões como mutação jurídico-real, corpo certo, cadeia de titularidades e a noção de objeto individuado se consolidaram na obra e integram o vocabulário corrente da área.

A obra está esgotada há anos. As edições que eventualmente aparecem em sebos são raras, e exemplares em bom estado são revendidos por valores elevados. Uma reimpressão da última edição, ainda que sem atualização legislativa, prestaria um serviço a profissionais e pesquisadores da área. A legislação mudou consideravelmente, tanto desde a publicação original, em 1976, quanto desde a última edição, em 1997. A informatização transformou a rotina das serventias, a Lei n. 13.097, de 2015, fortaleceu a proteção do terceiro de boa-fé que confia na matrícula, caminhando na direção da fé pública registral que a obra defendeu ao longo de suas páginas, e a inteligência artificial generativa, não sem controvérsia, se apresenta como uma potencial ferramenta para auxiliar na qualificação registral, trazendo consigo questões que a obra não teve ocasião de enfrentar.

Em homenagem aos cinquenta anos da primeira edição, e sabendo que toda seleção carrega a subjetividade de quem a faz, seguem dez lições centrais da obra, sem esgotar tudo o que ela oferece. As páginas indicadas entre colchetes ao final de cada uma permitem ao leitor conferir o texto original, nas palavras do autor, em CARVALHO, Afrânio de. Registro de imóveis. 4. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997.

A Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo decidiu que o sigilo das comunicações ao COAF é absoluto perante partes e terceiros e que a responsabilização do Oficial comunicante depende de prova de má-fé, presumindo-se a boa-fé de quem reporta no cumprimento de dever legal.

Um interessado apresentou pedido de providências contra o titular de um Registro de Imóveis do interior de São Paulo alegando que uma comunicação supostamente equivocada ao COAF havia dado origem a investigação criminal em seu desfavor, culminando na expedição de mandado de busca e apreensão em sua residência. A referência à suposta comunicação constava de um trecho isolado de manifestação da autoridade policial, que vinculava a comunicação a uma transação envolvendo imóvel cuja matrícula, na verdade, pertence a outra serventia, situada fora da base territorial do representado. Em nenhuma das certidões de matrícula examinadas, seja na serventia apontada, seja naquela efetivamente competente, constava o nome do recorrente como parte, procurador ou testemunha.

Diante disso, o interessado formulou três pedidos. Pretendia o acesso à integralidade da comunicação feita ao COAF, a instauração de procedimento disciplinar contra o titular da serventia e a remessa de cópias ao Ministério Público e à Polícia Civil. O Registrador, intimado, recusou-se a confirmar ou negar a existência da comunicação, invocando o dever legal de sigilo, e acrescentou ser sistemicamente impossível que sua serventia tivesse comunicado transação relativa a imóvel situado em circunscrição diversa. O Juiz Corregedor Permanente rejeitou o pedido de providências adotando o parecer ministerial como razão de decidir, o que motivou o recurso administrativo à Corregedoria-Geral.

Sistema de prevenção à lavagem de dinheiro

O Conselho de Controle de Atividades Financeiras é a Unidade de Inteligência Financeira brasileira, órgão responsável por receber, analisar e distribuir às autoridades competentes informações sobre operações suspeitas de lavagem de dinheiro, financiamento ao terrorismo e correlatos. A Lei n. 9.613/1998 impôs a diversos profissionais, entre eles notários e registradores, o dever de comunicar operações que apresentem indícios dessa natureza, sem dar ciência da comunicação a qualquer pessoa, inclusive àquela a que a informação se refere.

A inclusão formal de notários e registradores como sujeitos obrigados no sistema de prevenção à lavagem de dinheiro remonta à Lei n. 12.683/2012, que ampliou o rol do artigo 9º da Lei n. 9.613/1998. A regulamentação operacional dessas obrigações no âmbito das serventias extrajudiciais, porém, só veio com o Provimento CNJ n. 88/2019, que incorporou esses profissionais ao sistema na condição de gatekeepers, impondo-lhes deveres concretos de monitoramento, seleção e análise de operações atípicas.1

Em 2024, o Conselho Nacional de Justiça editou o Provimento n. 161/2024, que reformulou as regras de comunicação ao COAF, elevou o valor mínimo para comunicação obrigatória de operações em espécie de trinta mil para cem mil reais e passou a exigir que o delegatário fundamente em que consiste a suspeita reportada, em vez de se limitar a assinalar indicadores predefinidos. O novo provimento alterou o Código Nacional de Normas do Extrajudicial e detalhou as obrigações de prevenção à lavagem de dinheiro e ao financiamento do terrorismo e da proliferação de armas de destruição em massa no âmbito das serventias extrajudiciais.2

O funcionamento desse sistema depende de dois pilares que condicionam todo o raciocínio do parecer. O primeiro é o sigilo: a comunicação é transmitida pelo sistema Siscoaf sem que o comunicado saiba de sua existência, sob pena de frustrar qualquer investigação ulterior. O segundo é a presunção de boa-fé do comunicante. Sem ela, o profissional obrigado a reportar hesitaria diante do risco de responsabilização pessoal, e a cadeia de informação seria rompida na origem. Foi sobre esses dois pilares que se estruturou a resposta da Corregedoria ao recurso.

Sigilo das comunicações ao COAF

O artigo 11, inciso II, da Lei n. 9.613/1998 determina que as pessoas obrigadas comuniquem ao COAF as operações suspeitas e abstenham-se de dar ciência do ato a qualquer pessoa, inclusive àquela a que se refira a informação. Na mesma linha, o artigo 154 do Código Nacional de Normas do Extrajudicial impõe aos notários e registradores o dever de guardar sigilo sobre a existência e o teor das informações transmitidas, vedando o compartilhamento com partes envolvidas ou terceiros e ressalvando apenas a requisição pela Corregedoria Nacional de Justiça ou, na forma por ela autorizada, pelas Corregedorias-Gerais estaduais no exercício do poder disciplinar.

Segundo o parecer, o fundamento da confidencialidade não é a intimidade do investigado, mas a segurança da sociedade, do Estado e, sobretudo, dos próprios agentes colaboradores. A quebra do sigilo comprometeria todo o sistema nacional de prevenção à lavagem de dinheiro. Os informantes se veriam expostos a represálias e, desencorajados à cooperação, a cadeia de detecção se romperia logo em seu primeiro elo. Por essa razão, a esfera administrativa correcional não se presta a elucidar o conteúdo das comunicações por interesse exclusivo do particular, seja para obter responsabilização do Oficial, seja para instruir defesa em persecução criminal.

Presunção de boa-fé do comunicante

O parecer enfrentou também a pretensão de responsabilização do Registrador. O artigo 11, § 2º, da Lei n. 9.613/1998 estabelece que as comunicações de boa-fé feitas na forma prevista no caput não acarretam responsabilidade civil ou administrativa. Disposição equivalente consta do artigo 176 do Código Nacional de Normas do Extrajudicial, que estende o efeito excludente também à esfera penal. Segundo o parecer, o propósito da norma é encorajar a colaboração dos agentes notariais e registrais no sistema de inteligência financeira, sem o receio de serem indevidamente sancionados por cumprir dever legal.

A presunção só é afastada por comprovação de má-fé, e o ônus de, ao menos, indiciar intenção de prejudicar ou consciência da falsidade da comunicação incumbe a quem alega. No caso, o recorrente não se desincumbiu desse ônus. A imputação estava lastreada em fragmento isolado de manifestação policial, sem respaldo nas certidões imobiliárias, que afastavam a participação do interessado na transação descrita. Segundo o parecer, eventual equívoco ou erro material na identificação das partes ou do imóvel não descaracteriza, por si, a boa-fé do comunicante, pois a notícia encaminhada à UIF constitui mero ponto de partida investigatório. O aprofundamento cognitivo do caso compete às autoridades de persecução, não ao Registrador.

Recurso desprovido e sigilo preservado

O Parecer 95/2026-E, elaborado pelo Juiz Assessor da Corregedoria Guilherme Silveira Teixeira e aprovado pela Corregedora-Geral da Justiça Silvia Rocha, recebeu a apelação como recurso administrativo e a ele negou provimento, mantendo a sentença que rejeitou o pedido de providências. Dessa forma, as comunicações de notários e registradores ao COAF são sigilosas em existência e conteúdo perante partes e terceiros, salvo requisição pela Corregedoria no exercício do poder disciplinar, e a responsabilização do Oficial depende de comprovada má-fé, presumindo-se a boa-fé do comunicante.

Cf. TJSP, Parecer 95/2026-E, Juiz Assessor da Corregedoria Guilherme Silveira Teixeira, aprovado pela Corregedora-Geral da Justiça Silvia Rocha em 06.03.2026.

Em destaque:

O sigilo das comunicações de notários e registradores ao COAF é oponível a partes e terceiros, salvo requisição pela Corregedoria no exercício do poder disciplinar. A responsabilização do Oficial comunicante depende de prova de má-fé, presumindo-se a boa-fé de quem reporta no cumprimento de dever legal.

Parecer 95/2026-E

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu que a alteração da administradora de fundo de investimento no fólio real não configura transmissão de propriedade imobiliária, ao julgar apelação em dúvida registral.

Um fundo de investimento havia adquirido imóvel e o registrara em seu próprio nome. Mais tarde, com nova administradora já à frente do fundo, decidiu vendê-lo a terceiro. Para registrar a escritura de compra e venda no fólio real, o fundo precisava antes atualizar no registro o nome de sua administradora atual.

O Oficial de Registro de Imóveis recusou a averbação prévia, entendendo que a troca de administradora equivaleria a transferência de titularidade entre pessoas distintas e exigindo o recolhimento de ITBI sobre essa atualização, em adição ao imposto já pago sobre a compra e venda. Inconformado com a exigência, o fundo requereu a suscitação de dúvida registral. A sentença do Juiz da Comarca de Mairiporã, Corregedor Permanente, manteve a recusa, e o fundo apelou ao Conselho Superior da Magistratura.

Fundos de investimento em direitos creditórios

A arquitetura dos fundos de investimento está no centro dessa controvérsia. Fundos são veículos de investimento que reúnem recursos de diversos investidores para aplicação conjunta em ativos de mercado. Embora atuem na prática como entes autônomos, detentores de patrimônio próprio, não possuem personalidade jurídica de direito material. Por isso, precisam de uma instituição habilitada que os represente em atos perante terceiros, chamada administradora. Essa administradora age em regime de confiança, que o direito denomina regime fiduciário. Ela cuida dos bens do fundo em nome dos cotistas, sem se tornar proprietária deles.

O fundo apelante é um fundo de investimento em direitos creditórios. Direitos creditórios são, em palavras simples, contas a receber. São valores que alguém ainda vai pagar e que o titular do crédito tem direito de cobrar no vencimento.

A categoria abrange situações do cotidiano comercial. A loja que vende parceladamente tem direito às parcelas futuras do cliente. A empresa que emite duplicata contra seu comprador tem direito de cobrá-la no vencimento. O banco que financia a compra de um veículo tem direito às prestações do tomador. A prestadora de serviços que fatura mensalmente tem direito de receber cada mensalidade no respectivo vencimento. Em regra, esses créditos podem ser cedidos a terceiros, que assumem o risco de cobrá-los em troca de desconto sobre o valor nominal. É justamente isso que um fundo dessa espécie faz. Adquire carteiras de direitos creditórios de empresas que precisam antecipar recursos e passa a receber os respectivos valores, promovendo sua cobrança, quando os vencimentos chegarem.

A regulamentação de mercado distingue os direitos creditórios em padronizados e não padronizados. Os padronizados correspondem a créditos com características usuais, como parcelas de cartão de crédito ou duplicatas regulares. Os não padronizados compreendem créditos de maior complexidade ou risco, tais como créditos vencidos e não pagos e créditos em litígio ou penhorados judicialmente. Fundos cujas carteiras admitem direitos creditórios não padronizados são, em regra, de subscrição exclusiva por investidores profissionais, em razão do risco envolvido. O fundo apelante integra essa modalidade e, no curso de suas operações, tornou-se titular do imóvel objeto da matrícula em Mairiporã.

Qualificação negativa do título

A recusa do Oficial teve por fundamento a ausência de personalidade jurídica do fundo. Segundo o entendimento adotado na qualificação negativa, um ente despersonalizado não poderia figurar, em nome próprio, como titular do domínio no fólio real. Quem efetivamente deteria a propriedade seria a administradora, em nome pessoal. Por essa leitura, a substituição da administradora representaria deslocamento da propriedade entre titulares distintos, caracterizando hipótese de incidência do ITBI.

Pela tese do Oficial, cada vez que um fundo substituísse sua administradora, incidiria novo ITBI sobre todos os imóveis integrantes da carteira, como se o acervo imobiliário do fundo migrasse da administradora antiga para a nova. Fundos que reúnem múltiplos imóveis suportariam custo tributário a cada movimentação societária das instituições administradoras, sem qualquer alteração efetiva na titularidade econômica dos bens.

O fundo sustentou tese oposta. Argumentou que seu patrimônio é segregado e não se confunde com o da administradora, que atua como mera representante em regime fiduciário por imposição normativa. A regulamentação aplicável consagra a separação patrimonial entre fundo e administradora e impede que os bens do fundo se comuniquem com o patrimônio pessoal da instituição habilitada que o representa.

A controvérsia que chegou ao Conselho Superior da Magistratura era definir se a substituição de administradora de fundo de investimento no registro imobiliário constitui transmissão de propriedade sujeita à incidência de ITBI ou mera modificação subjetiva na representação de patrimônio que permanece com o mesmo titular.

Natureza jurídica dos fundos de investimento

A decisão examinou a arquitetura jurídica dos fundos de investimento desenhada pelo Código Civil. O artigo 1.368-C, incluído pela Lei da Liberdade Econômica, qualifica os fundos como condomínio de natureza especial, com patrimônio próprio e regras distintas dos condomínios comum e edilício do direito civil tradicional. Os cotistas reúnem recursos, recebem participação ideal no fundo, mas não dispõem das prerrogativas clássicas do condômino de usar, fruir e alienar diretamente os ativos comuns.

A administração opera em regime fiduciário, na linha do trust do direito anglo-saxão. Os recursos são entregues à administradora, que os gere em benefício dos cotistas segundo o regulamento do fundo. A administradora não é proprietária dos bens do fundo. Apenas os administra em favor dos verdadeiros titulares, que são os cotistas reunidos na comunhão patrimonial.

O artigo 1.368-E do mesmo diploma disciplina a administração dos fundos e o regime fiduciário do administrador, mas não lhes atribui personalidade jurídica. Os fundos não figuram no rol do artigo 44 do Código Civil, que relaciona as pessoas jurídicas de direito privado. A jurisprudência, porém, reconhece que entes despersonalizados podem ser titulares de direitos e obrigações nas relações jurídicas de seu peculiar interesse. Assim, ainda que destituídos de personalidade jurídica, os fundos de investimento podem figurar, em nome próprio, como titulares de direitos e obrigações, nas suas relações internas e externas.

Segundo o acórdão, o regime legal admite que imóveis adquiridos por fundos de investimento em direitos creditórios sejam registrados em nome do próprio fundo, apenas representado pela administradora. Era essa a configuração da matrícula examinada. A decisão não tratou da via alternativa, em que o imóvel seria registrado diretamente em nome da administradora.

Segregação patrimonial e afastamento do imposto

A segregação patrimonial é característica estrutural dos fundos de investimento. O patrimônio do fundo não responde por obrigações pessoais da administradora, assim como o patrimônio da administradora não responde por obrigações do fundo. Cada administradora, ao aceitar o encargo, compromete-se a gerir bens alheios segundo o regulamento do fundo, sem que adquira, em momento algum, domínio sobre os ativos geridos. Essa separação decorre da própria natureza do regime fiduciário e é pressuposto da confiança que os cotistas depositam na estrutura.

A troca de administradora pode ocorrer por deliberação dos cotistas, por renúncia da instituição habilitada ou por determinação do regulador. Em qualquer dessas hipóteses, o patrimônio do fundo permanece íntegro e segregado, passando apenas a ser administrado por outra instituição habilitada, no mesmo regime fiduciário e com os mesmos deveres perante os cotistas.

No caso concreto, a propriedade já estava registrada em nome do próprio fundo. A substituição da administradora constituía, portanto, mera modificação na representação, sem qualquer alteração da titularidade dominial do imóvel. O patrimônio permanecia no acervo do fundo, pertencente ao conjunto dos cotistas, e não ingressava no patrimônio pessoal da nova administradora.

A incidência do ITBI pressupõe transmissão efetiva de propriedade entre titulares distintos, nos termos do artigo 156, inciso II, da Constituição Federal e do artigo 35 do Código Tributário Nacional. Quando o imóvel continua registrado em nome do fundo, que passa apenas a ser representado por outra administradora, não há deslocamento patrimonial que caracterize o fato gerador do imposto. A averbação constitui, em essência, atualização do nome da administradora no fólio real, não transferência de domínio.

O acórdão deu provimento unânime ao recurso, julgando improcedente a dúvida e determinando o prosseguimento do registro.

Dispensa de ITBI na substituição

O acórdão foi relatado pela Corregedora-Geral da Justiça Silvia Rocha e julgado por votação unânime. Assim, a alteração da administradora de fundo de investimento em direitos creditórios no fólio real não configura transmissão de propriedade imobiliária e não enseja a incidência de ITBI, pois o patrimônio do fundo é segregado dos bens da administradora e a substituição representa apenas modificação subjetiva na representação.

A solução articulou três elementos. Primeiro, o fundo pode figurar como titular de direitos e obrigações no fólio real, mesmo sem personalidade jurídica. Segundo, a administradora exerce apenas função de representação, atuando em nome dos cotistas e sem adquirir domínio sobre os ativos que administra. Terceiro, a averbação da substituição opera apenas no plano da representação, sem afetar a titularidade dominial consolidada no registro. Quando o imóvel já consta matriculado em nome do próprio fundo, a atualização do nome da administradora fiduciária deve ser averbada pelo Registro de Imóveis sem a exigência de ITBI, imposto reservado às hipóteses de efetiva transferência de propriedade entre titulares distintos.

Cf. TJSP, Conselho Superior da Magistratura, Apelação Cível, Relatora Corregedora-Geral da Justiça Silvia Rocha, processo n. 1002347-08.2024.8.26.0338, julgado em 31.03.2026.

Em destaque:

A averbação da substituição de administradora fiduciária não gera incidência de ITBI quando o imóvel já está matriculado em nome do próprio fundo de investimento em direitos creditórios. O patrimônio do fundo permanece segregado e pertence ao conjunto dos cotistas; a administradora apenas o representa em regime fiduciário, sem deter domínio sobre os ativos geridos. A troca de representante não produz transferência de propriedade entre titulares distintos e, portanto, não preenche o fato gerador do imposto.

Processo n. 1002347-08.2024.8.26.0338

O Conselho Superior da Magistratura decidiu, por unanimidade, que o Oficial Registrador não pode condicionar o registro de integralização de capital social à comprovação de ITBI calculado com base em valor venal fixado pela Prefeitura. Uma sociedade empresária transferiu seis imóveis ao patrimônio da pessoa jurídica para formação do capital social, atribuindo-lhes valores inferiores aos estipulados pelo Município de São Paulo.

O Oficial Registrador recusou o ato, exigindo o recolhimento de ITBI sobre a parcela que, segundo os valores venais da Prefeitura, excederia o capital integralizado. O acórdão reformou a decisão de primeiro grau e determinou o registro.

A cobrança de ITBI na integralização de capital

A Constituição Federal prevê, no artigo 156, § 2º, inciso I, a imunidade tributária do ITBI quando bens imóveis são transferidos ao patrimônio de pessoa jurídica para realização de capital social. Essa imunidade existe porque a operação não configura uma compra e venda comum, mas uma forma de organização societária em que os sócios convertem bens em participação no capital da empresa. A imunidade, contudo, não é absoluta. A própria Constituição a afasta quando a atividade preponderante da pessoa jurídica é a compra e venda, locação ou arrendamento de bens imóveis, hipótese que não se verificou no caso concreto.

Há, ainda, outra limitação relevante. A imunidade alcança apenas o valor dos bens efetivamente destinado à integralização do capital. Se o valor de mercado dos imóveis transferidos supera o capital subscrito, a parcela excedente pode configurar reserva de capital e, sobre ela, incide o ITBI normalmente. Essa distinção foi firmada pelo Supremo Tribunal Federal no Tema 796:

“A imunidade em relação ao ITBI, prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.”

No caso concreto, os sócios atribuíram aos imóveis valores substancialmente inferiores aos valores venais fixados pela Prefeitura de São Paulo. O Oficial Registrador entendeu que, considerados os valores venais municipais, haveria parcela excedente ao capital subscrito e, portanto, exigiu a comprovação do recolhimento de ITBI sobre essa diferença. A sociedade, por sua vez, sustentou que os valores declarados correspondiam integralmente ao capital social, sem formação de reserva, e que o Oficial não poderia substituir a declaração do contribuinte pelo valor venal da Prefeitura.

A sociedade suscitou dúvida registral perante o Juízo Corregedor Permanente, que julgou a dúvida procedente e manteve a recusa do Oficial. Inconformada, apelou ao Conselho Superior da Magistratura, sustentando que o registrador não tem competência para revisar a base de cálculo do tributo e que a exigência contrariava o entendimento do Superior Tribunal de Justiça.

O Tema Repetitivo 1113 do STJ

O Superior Tribunal de Justiça já havia enfrentado a questão da base de cálculo do ITBI de forma vinculante. No julgamento do REsp n. 1.937.821/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, o STJ fixou três teses no Tema 1.113:

“a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);

c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.”

A Corregedora-Geral da Justiça Silvia Rocha, relatora do acórdão, aplicou essas teses ao caso concreto. O valor venal fixado pela Municipalidade não vincula o Oficial Registrador nem constitui parâmetro obrigatório para fins de qualificação do título. A Lei de Registros Públicos, no artigo 289, e as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça, no subitem 117.1 do Capítulo XX, atribuem ao Oficial o dever de fiscalizar o pagamento dos tributos devidos por força dos atos que lhe são apresentados. Essa atribuição, contudo, limita-se a verificar se houve recolhimento do tributo quando exigível, sem alcançar a revisão da base de cálculo ou o controle da exatidão do imposto pago.

Limites da fiscalização do Oficial Registrador

O Oficial pode e deve conferir se o contribuinte recolheu o tributo devido. Não lhe cabe, porém, substituir-se ao Fisco para questionar o valor da operação, exigir recolhimento complementar ou aferir se o preço declarado corresponde ao valor de mercado. Essa apuração pertence exclusivamente à autoridade tributária municipal, que dispõe dos instrumentos legais para tanto.

No caso concreto, os imóveis foram destinados integralmente à formação do capital social da sociedade, sem constituição de reserva de capital. A operação, portanto, estava inteiramente abrangida pela imunidade constitucional. O acórdão registrou, ainda, que o Município de São Paulo fora regularmente informado da operação, afastando qualquer alegação de omissão fiscal por parte dos contribuintes.

A orientação consolida posicionamento já firmado pelo próprio Conselho Superior da Magistratura em julgados anteriores sobre a mesma questão. Caso a Municipalidade entenda devida alguma diferença a título de ITBI, poderá buscá-la em procedimento administrativo próprio, nos termos do artigo 149 do Código Tributário Nacional, assegurados contraditório e ampla defesa. Essa eventual controvérsia tributária, contudo, não constitui impedimento ao ingresso do título no registro imobiliário.

Cf. TJSP, Conselho Superior da Magistratura, Apelação Cível, Relatora Corregedora-Geral da Justiça Silvia Rocha, processo n. 1110845-05.2025.8.26.0100, julgado em 31.03.2026.

Em destaque:

O Oficial Registrador não pode condicionar o registro de integralização de capital social à comprovação de ITBI calculado com base em valor venal fixado pelo Município. Se entender devida alguma diferença, a Municipalidade deve buscá-la em procedimento administrativo próprio, sem que a controvérsia tributária impeça o registro.

Processo n. 1110845-05.2025.8.26.0100

As Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo foram alteradas para dispensar a constituição de advogado na interposição de recursos administrativos pelo cidadão em procedimentos correcionais de fiscalização de serventias extrajudiciais. A mudança decorreu de determinação do Conselho Nacional de Justiça, que reputou ilegal a exigência de advogado até então adotada pela Corregedoria.

As Corregedorias Permanentes já admitiam reclamações diretamente do cidadão. A questão era o acesso à via recursal perante a Corregedoria-Geral, que exigia advogado. Com a alteração, as Normas de Serviço passaram a dispor que a representação por advogado é facultativa em reclamações e recursos de natureza correcional, fiscalizatória ou disciplinar formulados diretamente por cidadão. A nova regra tem aplicação imediata aos processos em curso.

O caso teve início com reclamação apresentada por um cidadão ao Conselho Nacional de Justiça contra tabelionatos de protesto de Campinas, por suposta cobrança indevida de emolumentos. O CNJ não conheceu do pedido, por entender que sua competência é subsidiária e excepcional, e remeteu os autos à Corregedoria-Geral de São Paulo. Esta encaminhou o caso ao Juiz Corregedor Permanente, que proferiu sentença determinando o arquivamento por inexistência de infração administrativa. Inconformado, o reclamante interpôs recurso administrativo sem representação por advogado.

O recurso não foi conhecido pela Corregedoria-Geral. A decisão acolheu a premissa de que os procedimentos correcionais demandavam atuação técnica semelhante à do processo jurisdicional. Assim, embora a qualquer do povo fosse dado provocar a atividade correcional e formular requerimentos pela via administrativa, uma vez esgotada a apuração pelo Juiz Corregedor Permanente, o acesso à via recursal dependia de representação por advogado. A fundamentação invocava o artigo 103 do Código de Processo Civil e o artigo 1º, inciso I, da Lei n. 8.906/1994, que disciplinam a privatividade da advocacia para postulação em juízo, e as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral, cujo Capítulo XX, subitens 39.1, 39.1.4 e 39.7, trazia disposições sobre capacidade postulatória.

Determinação do CNJ e mudança de entendimento

O cidadão comunicou a negativa ao Conselho Nacional de Justiça, que manteve o arquivamento da reclamação originária, mas determinou a autuação de novo Pedido de Providências para apurar a exigência de capacidade postulatória. Ao final, a Corregedoria Nacional de Justiça reputou ilegal a exigência e determinou que a Corregedoria-Geral expedisse orientação normativa para adequar suas práticas.

Diante da determinação, o Parecer 34/2026-E concluiu que a exigência de capacidade postulatória como condição de admissibilidade não encontra amparo legal. A atuação correcional sobre serventias extrajudiciais possui natureza eminentemente administrativa, distinta tanto do processo jurisdicional contencioso quanto do poder de superintendência. Por essa razão, incidem as garantias próprias do processo administrativo, e não as exigências de postulação em juízo.

O fundamento principal é o direito constitucional de petição, previsto no artigo 5º, inciso XXXIV, alínea a, da Constituição Federal, que assegura ao cidadão a provocação da atuação estatal e a impugnação de decisões administrativas sem representação técnica. A Lei Federal n. 9.784/1999 (Lei do Processo Administrativo), em seu artigo 3º, inciso IV, estabelece que a representação por advogado é facultativa nos processos administrativos, salvo exigência legal expressa. A Lei Estadual n. 10.177/1998, que regula o processo administrativo no âmbito da Administração Pública do Estado de São Paulo, segue a mesma diretriz ao disciplinar os requisitos recursais nos artigos 43 a 45, sem condicionar o recurso a patrocínio técnico.

No plano internacional, o direito de petição relaciona-se às garantias de acesso a instâncias administrativas e de participação nos assuntos públicos. A Convenção Americana sobre Direitos Humanos, em seus artigos 8º e 25, e o Pacto Internacional sobre Direitos Civis e Políticos, nos artigos 2º e 14, asseguram a todos o direito de submeter pretensões à apreciação por autoridades competentes mediante procedimentos acessíveis e não excessivamente formalistas.

Limites da dispensa e o Provimento CGJ n. 01/2026

A facultatividade da representação por advogado restringe-se às manifestações e recursos em expedientes correcionais de natureza fiscalizatória, destinados a provocar a atuação administrativa da Corregedoria e a controlar a regularidade dos serviços delegados. A dispensa não se estende ao poder de superintendência, que, conforme Ricardo Dip, consiste no poder de revogar, modificar ou suspender os atos praticados nas atividades registrárias, exercido na forma dos artigos 198 e seguintes da Lei n. 6.015/1973 e das normas sobre averbação, retificação e nulidade de registros. Esse poder abrange processos de dúvida registral, retificação de registro, usucapião e adjudicação compulsória na via extrajudicial.

A distinção entre atividade correcional e poder de superintendência é fundamental para definir o regime aplicável: nos expedientes correcionais de natureza fiscalizatória, a provocação pelo cidadão constitui exercício do direito de petição e não depende de representação técnica; nos processos em que se exerce o poder de superintendência, que envolvem decisões sobre direitos subjetivos em matéria registral, permanece a exigência de advogado.

O Parecer 34/2026-E, elaborado pela Juíza Assessora da Corregedoria Letícia Antunes Tavares e aprovado pela Corregedora-Geral da Justiça Silvia Rocha, resultou na edição do Provimento CGJ n. 01/2026, que inseriu a Seção VI (”Do direito de petição”) e o item 46 no Capítulo XIV do Tomo II das Normas de Serviço. O novo dispositivo passou a dispor:

É facultativa a representação por advogado em reclamações e recursos de natureza correcional, fiscalizatória ou disciplinar, formuladas ou interpostos diretamente por cidadão, no âmbito do direito de petição (art. 5º, inciso XXXIV, alínea “a”, da Constituição Federal).

Alcance da decisão

A orientação normativa veiculada pelo Provimento CGJ n. 01/2026 aplica-se a todos os processos correcionais em andamento no Estado de São Paulo. As Corregedorias Permanentes passam a admitir reclamações e recursos de cidadãos sem advogado em expedientes de fiscalização das serventias sob sua supervisão. A exigência de advogado permanece, contudo, para a interposição de recursos ao Conselho Superior da Magistratura nos processos em que o Judiciário atua no exercício do poder de superintendência.

Portanto, a interposição de recursos administrativos pelo cidadão em procedimentos de fiscalização de serventias extrajudiciais não exige constituição de advogado, por força do direito constitucional de petição e das normas gerais de processo administrativo, restringindo-se a dispensa aos expedientes correcionais de natureza fiscalizatória, sem alcançar o poder de superintendência.

Cf. TJSP, Parecer 34/2026-E, Juíza Assessora da Corregedoria Letícia Antunes Tavares, aprovado pela Corregedora-Geral da Justiça Silvia Rocha em 12.02.2026.

Em destaque:

A interposição de recursos administrativos pelo cidadão em procedimentos correcionais de fiscalização de serventias extrajudiciais não exige constituição de advogado, por força do direito constitucional de petição e das normas gerais de processo administrativo que consagram a facultatividade da representação técnica.

Parecer 34/2026-E

O Superior Tribunal de Justiça reformou acórdão do Tribunal de Justiça do Tocantins e restabeleceu sentença que reconhecera a prescrição da pretensão anulatória de doação de imóvel rural. O caso envolvia doação feita em 2013, questionada judicialmente apenas em 2023, e a controvérsia central era se o prazo aplicável seria de dez ou de vinte anos.

O artigo 549 do Código Civil estabelece que é nula a doação quanto à parte que exceder aquilo de que o doador poderia dispor em testamento. A regra protege a legítima dos herdeiros necessários, garantia com sede constitucional: o artigo 5º, inciso XXX, da Constituição Federal assegura o direito de herança, e o artigo 1.846 do Código Civil dispõe que a legítima pertence aos herdeiros necessários de pleno direito. O Código, porém, não fixa prazo específico para que o herdeiro prejudicado ajuíze a ação, e a própria palavra “nula” empregada pelo legislador é o ponto de partida da controvérsia que levou o caso ao STJ.

Doação de imóvel rural no Tocantins

Uma herdeira ajuizou ação declaratória de nulidade de doação de imóvel rural, alegando que a liberalidade feita pelo genitor em março de 2013 ultrapassava a parte disponível e prejudicava sua legítima. O imóvel foi doado e registrado no Registro de Imóveis no mesmo ano. A ação, contudo, somente foi proposta em setembro de 2023, mais de dez anos depois.

O juízo de primeiro grau acolheu a tese da prescrição. Aplicou o artigo 205 do Código Civil, que fixa prazo geral de dez anos quando a lei não estabelece prazo menor, e extinguiu o feito com resolução do mérito. A herdeira apelou.

O Tribunal de Justiça do Tocantins reformou a sentença. Entendeu que o prazo aplicável seria vintenário e determinou o retorno dos autos à origem para julgamento do mérito. A ré interpôs recurso especial, sustentando que o prazo de vinte anos era próprio do Código Civil de 1916 e que a doação, realizada em 2013, estava sujeita ao prazo decenal do Código vigente.

Nulidade, prescrição e o artigo 205

Para compreender o alcance da decisão, convém recuar um passo. O artigo 549 do Código Civil emprega a palavra “nula” ao descrever a doação que excede a parte disponível. É uma escolha legislativa expressa. O artigo 169, por sua vez, dispõe que o negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação nem convalesce pelo decurso do tempo. Se a sanção prevista no artigo 549 é de nulidade, a consequência lógica dentro do sistema do Código seria a imprescritibilidade da pretensão correspondente.

A doutrina registra essa tensão há décadas. Para parte dos civilistas, submeter a doação inoficiosa a prazo prescricional implica requalificar a nulidade do artigo 549 como se anulabilidade fosse, sem base no texto legal. Se o legislador qualificou a doação inoficiosa como nula, sustentam, não caberia ao intérprete tratá-la como anulável. Mesmo entre os autores que admitem a figura da nulidade relativa, persiste a objeção de que, sendo a pretensão constitutiva negativa, o prazo adequado seria decadencial, não prescricional. Como não há prazo decadencial específico para a doação inoficiosa, incidiria o artigo 179 do Código Civil, que fixa o prazo geral de dois anos para os atos anuláveis sem previsão própria.

O STJ, no entanto, firmou caminho distinto. A Corte entende que, inexistindo prazo específico para a ação de nulidade de doação inoficiosa, aplica-se o prazo geral do artigo 205: dez anos sob o Código Civil de 2002, substituindo os vinte anos do Código de 1916. A posição privilegia a segurança jurídica e a estabilidade dos negócios registrados, e o acórdão no REsp 2.226.137/TO a reafirma de forma unânime, com apoio em precedentes de ambas as turmas da Seção de Direito Privado.

Publicidade registral e termo inicial

Definido o prazo, restava determinar a partir de quando ele começa a correr. O acórdão estabeleceu a data do registro do ato que se pretende anular como marco para a contagem. O fundamento reside no princípio da publicidade registral, segundo o qual o registro no Registro de Imóveis gera presunção de conhecimento por todos os interessados. A partir da inscrição do ato, qualquer herdeiro que se considere prejudicado tem condições de tomar ciência da liberalidade e exercer sua pretensão. No caso concreto, a doação foi registrada em 2013 e a ação ajuizada apenas em setembro de 2023, quando o prazo decenal já se consumara integralmente.

O REsp 2.226.137/TO foi relatado pelo Ministro Moura Ribeiro e julgado pela Terceira Turma por unanimidade. O prazo de dez anos, contado do registro do ato, delimita a janela em que o herdeiro necessário pode impugnar a liberalidade que ultrapasse a parte disponível. Transcorrido esse prazo, o ato torna-se inatacável, independentemente de eventual ofensa à legítima.

Assim, a doação inoficiosa realizada na vigência do Código Civil de 2002 submete-se ao prazo prescricional decenal do artigo 205, contado do registro do ato que se pretende anular.

Cf. STJ, 3ª Turma, REsp n. 2.226.137/TO, Relator Ministro Moura Ribeiro, julgado em 02.03.2026.

Em destaque:

A pretensão de nulidade de doação inoficiosa realizada na vigência do Código Civil de 2002 prescreve em dez anos contados do registro do ato no Registro de Imóveis, com fundamento no princípio da publicidade registral, que gera presunção de conhecimento por todos os interessados.

REsp n. 2.226.137/TO

A 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo reconheceu que a promessa de doação de imóvel aos filhos formulada em acordo de separação judicial é válida e exigível, e que o acórdão serve como título hábil para registro imobiliário sem necessidade de lavratura de escritura pública.

Um casal em separação consensual acordou, em abril de 2005, a doação de dois apartamentos aos filhos, cada qual com cláusula de usufruto vitalício em favor de um dos genitores. Na mesma data, celebrou aditamento dispondo que os imóveis ficariam em condomínio dos separandos, metade para cada um, o que abriu a controvérsia sobre se a nova cláusula substituía ou apenas complementava a obrigação de doar. O primeiro apartamento foi doado por escritura pública no ano seguinte. O segundo permaneceu sem a transferência formalizada pelo genitor.

Os filhos, ao atingirem a maioridade, ajuizaram ação de obrigação de fazer com pedido de suprimento de vontade para obter a formalização da doação do segundo apartamento. A sentença de primeiro grau julgou o pedido improcedente.

Controvérsia sobre o alcance do aditamento

Em sede de apelação, os filhos sustentaram que o aditamento apenas complementara o acordo ao disciplinar a situação condominial transitória, sem afastar a cláusula de doação. A prova mais direta da compatibilidade era o próprio comportamento do genitor, que poucos meses após o aditamento formalizara a doação do primeiro apartamento por escritura pública. Se ele próprio entendesse que o aditamento eliminava a obrigação, não teria realizado a transferência.

Segundo o acórdão, dispor que os imóveis permaneceriam em condomínio era consequência natural da partilha em andamento e não era incompatível com a obrigação de doar. Os artigos 112 e 113 do Código Civil determinam que a interpretação das declarações de vontade atenda à intenção das partes, não ao sentido literal isolado das cláusulas, e que os negócios jurídicos sejam apreciados conforme o princípio da boa-fé objetiva.

A fundamentação apoiou-se na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, notadamente o julgamento dos Embargos de Divergência no REsp 125.859/RJ pela Segunda Seção e o REsp 742.048/RS pela Terceira Turma, segundo a qual a promessa de doação formulada em acordo de separação não é ato de mera liberalidade, mas obrigação vinculante que integra a composição patrimonial dos cônjuges. A cláusula de doação homologada pelo juízo tem eficácia equivalente à escritura pública, dispensando formalização por essa via. O acórdão declarou a validade da doação e reconheceu que a decisão constitui título hábil para registro na matrícula do imóvel.

Animus donandi e contrato preliminar

A doutrina clássica brasileira, com uma das formulações mais influentes na obra de Agostinho Alvim, sustenta que a intenção de doar deve ser espontânea e atual, presente no momento da celebração do contrato definitivo. Para Alvim, em Da Doação (2ª ed., Saraiva, 1972, p. 42), “a necessidade de ser atual o animus donandi tem constituído óbice à promessa de doação. E isso porque entre a promessa e sua efetivação pode ter havido arrependimento. É possível coagir a entregar a coisa doada, não a doar.” Uma promessa vinculante permitiria ao promissário exigi-la judicialmente, convertendo a liberalidade em obrigação coercitiva, o que configuraria uma doação coativa, expressão que os autores dessa corrente consideram contraditória nos próprios termos. Esse raciocínio domina o debate brasileiro.

Uma parte da doutrina contemporânea recusa essa premissa. Em artigo seminal publicado na Revista Trimestral de Direito Civil (2005, v. 24), Maria Celina Bodin de Moraes sustenta que a evolução do direito contratual no século XX seguiu a trajetória da teoria da vontade para a teoria da declaração e desta para a teoria da confiança, impondo a proteção das expectativas legítimas do contratante que confiou na declaração alheia.

A boa-fé objetiva e a solidariedade contratual passaram a conter o exercício da autonomia privada, tornando juridicamente relevante a confiança depositada pelo promissário na promessa, inclusive na doação. A manifestação de vontade de doar consumou-se quando o contrato preliminar foi celebrado, de modo que a espontaneidade foi exercida naquele instante. Se o doador descumpre a promessa, o problema não é de promessa inexistente, mas de promessa falsa, e o adimplemento, voluntário ou coativo, constitui consequência do compromisso contratual assumido.

O Código Civil de 2002 oferece, ainda, um argumento normativo. Ao disciplinar o contrato preliminar nos artigos 462 a 466, o legislador não excluiu a doação do regime geral. Para Bodin de Moraes, a omissão não é casual, mas deliberada, e as regras do contrato preliminar aplicam-se à doação como a qualquer outro contrato. O artigo 463, parágrafo único, ao exigir o registro dos contratos preliminares, abriu caminho para que a promessa de doação ingressasse no rol da Lei de Registros Públicos, tornando-se passível de recepção registral.

Sentença homologatória como título para registro

No caso da apelação julgada pela 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, o acórdão de relatoria do Desembargador Alcides Leopoldo foi proferido por votação unânime, com a participação dos Desembargadores Carlos Castilho Aguiar França e Marcia Dalla Déa Barone.

Assim, a promessa de doação de imóvel aos filhos formulada em acordo de separação judicial é válida e exigível, a sentença homologatória do acordo possui eficácia equivalente à da escritura pública e o acórdão que reconhece a validade da doação constitui título hábil para registro imobiliário.

Cf. TJSP, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível, Relator Desembargador Alcides Leopoldo, processo n. 1038036-91.2023.8.26.0001, julgado em 18.02.2026.

Em destaque:

A promessa de doação de imóvel aos filhos formulada em acordo de separação judicial é válida e exigível. A cláusula de doação homologada judicialmente possui eficácia equivalente à da escritura pública, e o acórdão que reconhece a validade serve de título para registro imobiliário.

Processo n. 1038036-91.2023.8.26.0001

REsp 125.859/RJ

REsp 742.048/RS

A Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo manteve a recusa de averbação de ata assemblear em Registro de Títulos e Documentos por incompatibilidade com o estatuto social registrado, ao analisar recurso administrativo sobre disputa entre diretorias de federação esportiva. A decisão reafirma que a via administrativa não se presta a declarar a nulidade de alterações estatutárias nem a desconstituir atos registrais já consumados, matérias reservadas ao Poder Judiciário.

Uma federação esportiva paulista vivia disputa interna entre dois grupos dirigentes. Em novembro de 2023, uma alteração do estatuto social da entidade foi averbada no Registro de Títulos e Documentos, modificando a data prevista para a assembleia geral eletiva, que passou a ser exigida na segunda quinzena de fevereiro. Em janeiro de 2024, um dos grupos realizou assembleia eletiva e apresentou a respectiva ata para averbação. O Oficial recusou o ingresso do título com fundamento em dois óbices: a assembleia havia sido realizada em data incompatível com o estatuto vigente, e havia título contraditório da diretoria rival com número de protocolo que o recorrente contestava como indevidamente anterior ao seu.

O interessado recorreu ao Juiz Corregedor Permanente por meio de pedido de providências, sustentando que a alteração estatutária padecia de nulidade e que houve violação do princípio da prioridade registral. Alegou, ainda, que a averbação do título da diretoria rival era indevida e deveria ser cancelada. A sentença manteve a recusa. O interessado interpôs recurso de apelação, dirigido à Corregedoria-Geral da Justiça.

Conformidade com o estatuto registrado

O recurso de apelação foi recebido como recurso administrativo, nos termos do artigo 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo, por se tratar de insurgência contra ato de serventia extrajudicial. Segundo a Corregedoria, quando o título é objeto de averbação, e não de registro em sentido estrito, a suscitação de dúvida é incabível. Nesses casos, o interessado pode contestar a recusa por meio de pedido de providências, conforme prevê a parte final do item 38 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça.

No mérito, o primeiro fundamento analisado foi a incompatibilidade entre o conteúdo da ata e o estatuto social da entidade. Após a alteração averbada em novembro de 2023, o estatuto passou a impor a realização da assembleia geral eletiva na segunda quinzena de fevereiro. Os princípios da continuidade e da legalidade registral vinculam o Oficial ao estatuto registrado, impondo-lhe o dever de verificar a conformidade dos títulos apresentados com o ato constitutivo vigente. A assembleia do recorrente, realizada em janeiro de 2024, contrariava norma estatutária expressa.

O recorrente alegava que a alteração estatutária era nula e que, por isso, o Oficial não poderia exigir o cumprimento da nova disposição. A validade dessa alteração, porém, é objeto de ação judicial em trâmite perante vara cível da Comarca de São Paulo, sem que exista decisão suspendendo seus efeitos. Enquanto não houver provimento jurisdicional em sentido contrário, o estatuto vigente prevalece e o Oficial permanece obrigado a observá-lo. A via administrativa do pedido de providências não se presta à declaração de nulidade de cláusulas estatutárias, matéria reservada ao Poder Judiciário.

Esse fundamento foi considerado suficiente, por si só, para manter a recusa, prejudicando a análise da tese de violação do princípio da prioridade. Se o título do recorrente não preenchia os requisitos para ingresso registral, a prenotação perdeu sua eficácia e não havia impedimento à averbação do título da outra diretoria. O parecer esclareceu, ainda, que não é possível aproveitar a data de protocolo de um título para reservar prioridade em favor de outro título substancialmente distinto, apresentado posteriormente, ainda que dentro do prazo para cumprimento de exigências.

Quanto à pretensão de cancelar a averbação já consumada do título apresentado pela diretoria rival, a Corregedoria afirmou que os atos de registro e averbação, uma vez deferidos e lavrados, presumem-se conformes à lei e produzem efeitos enquanto não cancelados judicialmente. O procedimento de pedido de providências possui natureza administrativa e cabimento restrito às hipóteses de qualificação registral negativa. O interessado em desconstituir ato já praticado deve recorrer à via jurisdicional.

Ausência de custas e recurso não provido

O Parecer 12/2026-E, elaborado pela Juíza Assessora da Corregedoria Gisela Aguiar Wanderley e aprovado pela Corregedora-Geral da Justiça Silvia Rocha, esclareceu ainda que no procedimento de pedido de providências não há incidência de custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. As Leis Estaduais n. 11.331/2002 e n. 11.608/2003 não preveem essa cobrança em pedidos de providências, o que afasta a aplicação do artigo 207 da Lei n. 6.015/1973, que cuida das custas no procedimento de dúvida. Quem ingressa com pedido de providências em São Paulo não paga emolumentos nem taxa judiciária pelo procedimento.

Dessa forma, o Oficial de Registro de Títulos e Documentos pode recusar a averbação de ata assemblear quando o conteúdo do instrumento contraria disposição expressa do estatuto social vigente da entidade, não sendo a via administrativa adequada para declarar a nulidade de alterações estatutárias nem para impugnar a qualificação registral positiva conferida a título de terceiro.

Cf. TJSP, Parecer 12/2026-E, Juíza Assessora da Corregedoria Gisela Aguiar Wanderley, aprovado pela Corregedora-Geral da Justiça Silvia Rocha em 22.01.2026.

Em destaque:

O Oficial de Registro de Títulos e Documentos deve recusar a averbação de ata assemblear incompatível com o estatuto social vigente da entidade, cabendo exclusivamente ao Poder Judiciário a declaração de nulidade de alterações estatutárias e a desconstituição de atos registrais já consumados.

Parecer 12/2026-E

A Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo negou provimento a recurso administrativo de Juiz de Paz, reafirmando que a coisa julgada administrativa impede a reabertura de discussão sobre matéria já decidida quando esgotadas as vias de impugnação, ao analisar pedido de providências reiterado sem apresentação de fatos novos.

Um Juiz de Paz e o Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e Tabelionato de Notas de determinada comarca acumulavam histórico de conflitos recorrentes. O Juiz de Paz formulou pedido de providências em face do Oficial, alegando diversas irregularidades praticadas entre 2018 e 2020, entre elas o recolhimento abusivo de certidões de casamento, a realização de casamentos comunitários sem autorização, a inobservância de portarias por ele emitidas e atos de retaliação. A Juíza Corregedora Permanente rejeitou o pedido, e o recorrente interpôs recurso administrativo à Corregedoria-Geral.

O ponto central era que as mesmas alegações já haviam sido objeto de decisão definitiva em três procedimentos administrativos anteriores. No primeiro, decidiu-se que o Juiz de Paz não tinha atribuição para apor assinatura e carimbo em certidões de casamento. No segundo, decidiu-se que ele não podia editar portarias nem fixar horários de celebração, e que não detinha competência exclusiva para celebrar casamentos. No terceiro, constatou-se que a conduta do recorrente revelava postura combativa e retaliativa contra o Oficial. Todos os procedimentos foram arquivados. O recorrente, no entanto, não apontou qualquer fato novo posterior a essas decisões.

Coisa julgada e motivação administrativa

Segundo o parecer, a coisa julgada administrativa consiste na imutabilidade do ato decisório uma vez esgotadas as vias de impugnação nessa esfera. O instituto constitui imperativo de segurança jurídica e estabilidade das relações, impedindo que a parte, a qualquer tempo, reabra discussão de matéria já resolvida em regular processo administrativo. A vedação não decorre de mera formalidade processual, mas do princípio da preclusão administrativa, que assegura que decisões definitivas produzam efeitos estáveis.

No caso concreto, sem novos subsídios fáticos, era vedado ao recorrente reabrir discussão de matéria que já fora objeto de decisão definitiva na esfera administrativa, pelo simples inconformismo com o resultado desfavorável. A apresentação de fatos novos posteriores ao julgamento é condição indispensável para que a questão possa ser reexaminada.

A Juíza Corregedora Permanente, ao rejeitar o novo pedido, adotou a técnica de fundamentação por remissão, remetendo expressamente aos três feitos anteriores com indicação precisa da correlação entre cada processo e a matéria fática correspondente. O recorrente alegava que a decisão padecia de nulidade por vício de motivação, argumentando que houve mera remissão genérica aos procedimentos pretéritos.

A Corregedoria afastou a alegação. O artigo 2º, inciso VII, da Lei n. 9.784/1999 exige a indicação dos pressupostos de fato e de direito determinantes da decisão administrativa. Esse requisito é satisfeito pela fundamentação por remissão (per relationem) quando a autoridade julgadora demonstra o nexo entre cada feito pretérito e a matéria em exame. A vedação recai apenas sobre a referência genérica, desprovida de vínculo com o caso concreto, hipótese não verificada. A decisão recorrida identificou, processo a processo, quais fatos e quais conclusões correspondiam a cada procedimento anterior, preenchendo o requisito de motivação suficiente.

Quanto às demais alegações, como a suposta realização irregular de casamentos comunitários e a pretendida configuração de tipos penais, o recorrente não impugnou especificamente as premissas fáticas adotadas pela Juíza Corregedora Permanente, que as enfrentou com fundamentação idônea, nem comprovou as práticas alegadas.

Processamento do recurso administrativo

O Parecer 11/2026-E, elaborado pelo Juiz Assessor da Corregedoria Guilherme Silveira Teixeira e aprovado pela Corregedora-Geral da Justiça Silvia Rocha, registrou ainda que o recurso administrativo em pedido de providências é processado na forma do artigo 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo, não cabendo o efeito de apelação pretendido pelo recorrente.

Assim, a coisa julgada administrativa impede a reabertura de discussão sobre matéria já decidida em feitos anteriores quando esgotadas as vias de impugnação e não apresentados fatos novos, e a fundamentação por remissão satisfaz a exigência de motivação desde que demonstrado o nexo com o caso concreto.

Cf. TJSP, Parecer 11/2026-E, Juiz Assessor da Corregedoria Guilherme Silveira Teixeira, aprovado pela Corregedora-Geral da Justiça Silvia Rocha em 21.01.2026.

Em destaque:

A coisa julgada administrativa impede a reabertura de discussão sobre matéria já resolvida em feitos anteriores quando esgotadas as vias de impugnação sem apresentação de fatos novos, e a fundamentação por remissão a decisões pretéritas satisfaz a exigência de motivação desde que demonstrado o nexo com o caso concreto.

Parecer 11/2026-E

A Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo decidiu que o cancelamento administrativo de matrículas de regularização fundiária restringe-se a vícios extrínsecos, sendo imprescindível decisão judicial transitada em julgado para o reconhecimento de vícios intrínsecos, sobretudo quando a medida alcança direitos de terceiros.

Um núcleo habitacional formado a partir de parcelamento irregular do solo iniciado na década de 1980 passou por longo processo de regularização, que incluiu celebração de Termo de Ajustamento de Conduta intermediado pelo Ministério Público e, posteriormente, a condução de regularização fundiária pelo Município de Caçapava em parceria com o Governo do Estado de São Paulo, no âmbito do Programa Cidade Legal. Com fundamento na Lei n. 11.977/2009, foram abertas em 2015, junto ao Oficial de Registro de Imóveis local, 106 matrículas autônomas correspondentes aos lotes individualizados do núcleo. O Ministério Público manifestou-se expressamente pela regularidade do loteamento e o procedimento administrativo foi arquivado pela então Juíza Corregedora Permanente.

Anos depois, a viúva meeira do proprietário originário requereu o desarquivamento do procedimento e passou a sustentar o cancelamento das matrículas, sob o argumento de que haviam sido abertas em nome dela e do falecido marido após o óbito deste. Como as matrículas permaneciam vinculadas ao seu nome, a viúva alegava responder pelos tributos incidentes sobre a totalidade dos 106 lotes, o que lhe acarretaria ônus fiscais indevidos. O Juiz Corregedor Permanente acolheu o pedido e determinou o cancelamento, decisão que afetaria diretamente dezenas de ocupantes e adquirentes dos lotes. Vinte e quatro recorrentes interpuseram agravo de instrumento, distribuído ao Tribunal de Justiça, que não conheceu do recurso por decisão monocrática, reconhecendo a natureza administrativa da controvérsia e determinando a remessa dos autos à Corregedoria-Geral nos termos do artigo 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo.

Vícios extrínsecos e cancelamento administrativo

Segundo o parecer, a Lei de Registros Públicos distingue vícios extrínsecos e intrínsecos para fins de cancelamento. O artigo 214 da Lei n. 6.015/1973 admite o cancelamento administrativo apenas quando o defeito é de índole formal, inerente ao procedimento registral e reconhecível a partir dos próprios registros constantes da matrícula, sem necessidade de exame de elementos externos ao fólio real. Questões relativas ao consentimento das partes, à sua representação ou à elaboração material do instrumento configuram vícios intrínsecos que, nos termos do artigo 216 da mesma lei, somente podem ser apurados em ação judicial de natureza contenciosa.

Eventuais irregularidades na abertura das matrículas, como a alegação de que teriam sido constituídas após o óbito do titular de domínio, dizem respeito ao título que fundamentou os registros e não ao procedimento registral em si. O parecer, na linha da doutrina de Narciso Orlandi Neto, sustentou que a nulidade de que cuida o artigo 214 é exclusiva do registro e absolutamente independente do título, tanto que, uma vez declarada, permite que o mesmo título seja novamente registrado. Ainda segundo a posição adotada no parecer, problemas relativos ao consentimento das partes ou à elaboração do instrumento podem afetar o registro, mas apenas de modo oblíquo, exigindo sentença que declare previamente a nulidade do título. A distinção reflete a própria sistemática da Lei de Registros Públicos, que separa o plano da validade do registro do plano da validade do negócio jurídico subjacente.

O artigo 250 da Lei n. 6.015/1973 disciplina em rol taxativo as hipóteses de cancelamento de registro. O inciso I prevê o cancelamento em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado, exigência que se impõe com maior razão quando a medida repercute sobre direitos de terceiros. Os demais incisos contemplam o requerimento unânime das partes, o requerimento do interessado instruído com documento hábil e o requerimento da Fazenda Pública em situação legalmente especificada. Nenhuma dessas hipóteses autoriza cancelamento amplo e unilateral que alcance a esfera jurídica de ocupantes e adquirentes que confiaram na publicidade dos registros.

No caso concreto, as 106 matrículas foram abertas com base em título formalmente regular, resultado de regularização fundiária acompanhada de Declaração de Conformidade Urbanística e Ambiental, com manifestação expressa do Ministério Público atestando a regularidade do loteamento. Os atos registrais produziram seus efeitos perante terceiros, tornando-se perfeitos e acabados pela publicidade inerente ao fólio real. A pretensão de cancelamento administrativo, portanto, não encontrava amparo nas hipóteses legais. A alegação de ônus fiscais pela viúva meeira não constitui fundamento válido para a medida, devendo a responsabilidade tributária pelos débitos ser discutida na via judicial própria.

Recurso provido e matrículas mantidas

O Parecer 07/2026-E, elaborado pela Juíza Assessora da Corregedoria Stefânia Costa Amorim Requena e aprovado pela Corregedora-Geral da Justiça Silvia Rocha, deu provimento ao recurso administrativo para reformar a decisão do Juiz Corregedor Permanente, assegurando a manutenção das 106 matrículas. O parecer ressalvou que a regularização da titularidade dos imóveis, caso necessária, deve ser providenciada pelos interessados na via judicial própria, assim como eventuais disputas sobre a responsabilidade tributária pelos débitos vinculados às matrículas.

Dessa forma, o cancelamento administrativo de matrículas imobiliárias regularmente constituídas em procedimento de regularização fundiária restringe-se a vícios extrínsecos, sendo imprescindível decisão judicial transitada em julgado para a apuração de vícios intrínsecos, sobretudo quando a providência alcança direitos de terceiros adquirentes e ocupantes de boa-fé.

Cf. TJSP, Parecer 07/2026-E, Juíza Assessora da Corregedoria Stefânia Costa Amorim Requena, aprovado pela Corregedora-Geral da Justiça Silvia Rocha em 20.01.2026.

Em destaque:

O cancelamento de matrículas imobiliárias abertas em regularização fundiária com base em título formalmente regular não se admite pela via administrativa quando envolve vícios intrínsecos ao título, exigindo decisão judicial transitada em julgado, sobretudo se a medida repercute sobre direitos de ocupantes e adquirentes de boa-fé.

Parecer 07/2026-E

Quando prescreve uma infração disciplinar cometida por notário ou registrador? A resposta depende de qual lei se aplica e de quando começa a correr o prazo. A Lei n. 8.935/1994, que regulamentou o artigo 236, § 1º, da Constituição Federal e disciplinou as atividades notariais e de registro, fixou infrações, penas e garantias do processo censório-disciplinar, mas não estabeleceu prazos de prescrição para a pretensão punitiva do Estado nem definiu quando esses prazos começam a correr. A prescrição prevista no artigo 22, parágrafo único, da mesma lei refere-se à pretensão de reparação civil, não à esfera disciplinar. Esse silêncio obriga o intérprete a buscar, por analogia, o regime prescricional aplicável. E é justamente na escolha da lei análoga que reside a controvérsia.

A questão não é meramente teórica. A definição do regime prescricional tem consequências práticas diretas: dela depende o prazo disponível para punir, o momento a partir do qual esse prazo começa a correr e o que pode interrompê-lo. A Lei Federal n. 8.112/1990, que rege o regime jurídico dos servidores públicos civis da União, fixa prazos de 180 dias, 2 anos ou 5 anos conforme a gravidade da pena, e adota como termo inicial a data em que a autoridade competente toma ciência do fato. A Lei Estadual n. 10.261/1968, Estatuto dos Funcionários Públicos Civis do Estado de São Paulo, também prevê prazo de 2 anos para a pena de multa, mas o conta a partir da data da prática da falta. A diferença pode representar décadas de distância entre um marco e outro. Quando a infração é descoberta anos após sua ocorrência, como no caso de falha registral que permanece oculta enquanto a matrícula não é objeto de novo ato ou de requerimento de certidão, a escolha entre um e outro diploma pode significar a diferença entre a punição e a extinção da pretensão punitiva.

A Lei Federal 8.112/1990 como regime primário

A competência para legislar sobre responsabilidade dos delegatários é da União, conforme o artigo 236, § 1º, da Constituição Federal. Esse fundamento constitucional sustenta a aplicação primária da lei federal, e não da estadual, para suprir a lacuna da Lei n. 8.935/1994. A lógica é consistente. Se as infrações e penas foram instituídas por lei federal, o prazo prescricional e seus marcos interruptivos também devem ser encontrados em lei de mesma origem. A Lei n. 8.112/1990 disciplina situação análoga, porque notários e registradores, embora não titularizem cargos públicos, exercem função pública e se sujeitam a responsabilidade administrativa de natureza semelhante à dos servidores.

A questão, contudo, não é livre de controvérsia. O Superior Tribunal de Justiça possui precedentes, inclusive recentes, dando prevalência à legislação estadual. Nessa leitura, aplica-se a Lei Estadual n. 10.261/1968 como regime primário, o que implica contar o prazo prescricional a partir da data do cometimento da infração, e não da ciência pela autoridade. Esses precedentes, porém, não têm força vinculante. A Corregedoria-Geral de São Paulo firmou entendimento contrário em série de pareceres ao longo de mais de uma década. O Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo seguiu a mesma orientação em mandados de segurança julgados entre 2014 e 2021. O Conselho Nacional de Justiça, por sua vez, firmou orientação idêntica em pedidos de providências relativos a magistrados, notários e registradores.

No sistema disciplinar paulista, a Corregedoria-Geral da Justiça aplica primariamente a Lei Federal n. 8.112/1990 para a prescrição de infrações de notários e registradores e recorre à Lei Estadual n. 10.261/1968 apenas quando a lei federal não contemplar a hipótese. No caso da pena de multa, a Lei n. 8.112/1990 não prevê essa modalidade sancionatória em seu artigo 127. O prazo prescricional de 2 anos é, por isso, extraído da legislação estadual. O termo inicial, contudo, segue a regra federal: a data da ciência inequívoca dos fatos pela autoridade competente, e não a data da prática da falta.

Uma matrícula aberta em duplicidade

Esses princípios foram postos à prova quando veio à tona, dezoito anos depois, uma matrícula aberta em duplicidade. Uma preposta de Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo abriu, em junho de 2006, matrícula para unidade condominial que já era objeto de outra matrícula no mesmo cartório, aberta em 1989. O ato foi assinado pela delegatária. A falha decorreu de buscas realizadas exclusivamente na ficha auxiliar, sem consulta aos indicadores real e pessoal, que teriam revelado a matrícula preexistente. A duplicidade possibilitou penhora indevida e averbações de indisponibilidade na segunda matrícula, obrigando o proprietário a opor embargos de terceiro e requerer o cancelamento do registro duplicado.

O Juízo Corregedor Permanente tomou ciência dos fatos em junho de 2024 e instaurou o processo disciplinar em novembro do mesmo ano. A delegatária foi condenada ao pagamento de multa de R$ 100.000,00 e recorreu à Corregedoria-Geral, alegando prescrição com base na Lei Estadual n. 10.261/1968, contada da data da prática da falta em 2006. Argumentou, ainda, que não houve infração disciplinar, mas mero erro em universo de mais de duzentas mil matrículas, e que a responsabilidade do delegatário não seria objetiva.

Responsabilidade objetiva e dosimetria da pena

Qual foi, então, o desfecho no caso concreto? Para a Corregedoria, o prazo prescricional de 2 anos, extraído da Lei Estadual n. 10.261/1968 e contado a partir da ciência dos fatos pela autoridade competente conforme a regra da Lei Federal n. 8.112/1990, teve início em junho de 2024. A instauração do processo em novembro de 2024 interrompeu o curso do prazo, que só voltaria a fluir por inteiro após 140 dias da interrupção (Súmula n. 635 do Superior Tribunal de Justiça: “os prazos prescricionais previstos no art. 142 da Lei nº 8.112/1990 iniciam-se na data em que a autoridade competente para a abertura do procedimento administrativo toma conhecimento do fato, interrompem-se com o primeiro ato de instauração válido - sindicância de caráter punitivo ou processo disciplinar - e voltam a fluir por inteiro, após decorridos 140 dias desde a interrupção”). A prescrição, portanto, não se consumou.

A duplicidade de matrículas viola o princípio da unitariedade matricial, previsto no artigo 176, § 1º, inciso I, da Lei de Registros Públicos, segundo o qual “cada imóvel terá matrícula própria”. A abertura da segunda matrícula, sem consulta aos indicadores obrigatórios, configurou inobservância de prescrições legais e normativas e descumprimento de deveres funcionais tipificados no artigo 31, incisos I, II e V, da Lei n. 8.935/1994.

Quanto à natureza da responsabilidade disciplinar, a jurisprudência do Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo evoluiu para reconhecer que ela é objetiva. O subitem 19.1 do Capítulo XIV das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça é direto: “os notários e os oficiais de registros públicos respondem pelas infrações praticadas pessoalmente ou por seus prepostos”. A razão é simples: a contratação de escreventes e auxiliares é necessária ao funcionamento da serventia, mas não pode servir de escudo contra a responsabilização. Em mandados de segurança que consolidaram essa orientação, o Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo observou que, se a responsabilidade fosse apenas subjetiva, a simples ausência do titular bastaria para eximi-lo de qualquer falta cometida por seus empregados, esvaziando por completo o poder disciplinar do Estado.

Essa responsabilidade objetiva no plano disciplinar não se confunde com a responsabilidade civil. No âmbito da reparação de danos a terceiros, o artigo 22 da Lei n. 8.935/1994 exige culpa ou dolo. No âmbito disciplinar, porém, o entendimento é distinto: o delegatário responde pelos atos de seus prepostos independentemente de culpa pessoal. O parecer ressalvou, ainda, que mesmo sob a ótica da responsabilidade subjetiva a culpa in vigilando e in eligendo da delegatária estariam configuradas no caso concreto, já que a preposta não consultou os indicadores obrigatórios e a Oficial assinou o ato sem verificar a regularidade das buscas.

Reconhecida a responsabilidade e confirmadas as infrações, restava definir a medida da sanção. As providências saneadoras adotadas pela delegatária, como a remoção da preposta responsável para outro setor da serventia e a comunicação ao Juízo Corregedor, não afastaram a responsabilidade disciplinar, mas foram consideradas na dosimetria da pena.

Pesou a favor da delegatária, também, o histórico funcional. Ela já havia sido condenada duas vezes a penas de multa por outras infrações, mas ambas as sanções tinham sido cumpridas há mais de cinco anos. O parecer aplicou a essas condenações o chamado efeito depurador do tempo: quando o intervalo entre o cumprimento de uma sanção anterior e a nova infração ultrapassa cinco anos, a condenação antiga deixa de pesar contra o delegatário na fixação da nova pena. O fundamento é que o registro funcional não deve acompanhar o profissional indefinidamente. Se a sanção já foi cumprida e o delegatário atuou por anos sem nova ocorrência, a condenação passada não pode mais ser tratada como agravante. Conjugando as providências corretivas e o efeito depurador, a Corregedoria deu provimento parcial ao recurso e reduziu a multa de R$ 100.000,00 para R$ 50.000,00, valor considerado suficiente para cumprir as funções punitiva e pedagógica da sanção.

Seis conclusões sobre prescrição e responsabilidade

O Parecer 497/2025-E, do Juiz Assessor da Corregedoria Luciano Gonçalves Paes Leme, aprovado pelo então Corregedor-Geral da Justiça Francisco Loureiro, fixou seis conclusões: (i) a prescrição disciplinar de notários e registradores rege-se, por analogia, primariamente pela Lei n. 8.112/1990, com termo inicial na data da ciência dos fatos pela autoridade competente; (ii) o prazo prescricional de 2 anos para a pena de multa é extraído da Lei Estadual n. 10.261/1968, já que a Lei n. 8.112/1990 não prevê essa modalidade sancionatória; (iii) a responsabilidade disciplinar do delegatário é objetiva, alcançando atos de prepostos no exercício de funções delegadas; (iv) a duplicidade de matrículas configura infrações por violação ao princípio da unitariedade matricial; (v) providências corretivas não excluem a responsabilidade, mas podem calibrar a sanção; e (vi) condenações anteriores cujas sanções foram cumpridas há mais de cinco anos perdem o peso agravante na dosimetria, por força do efeito depurador do tempo.

A prescrição disciplinar de notários e registradores rege-se, portanto, por analogia pela Lei Federal n. 8.112/1990, contando-se o prazo a partir da ciência dos fatos pela autoridade competente, e a responsabilidade do delegatário é objetiva, de modo que atos de prepostos no exercício de funções delegadas são imputáveis ao titular da serventia, independentemente de culpa pessoal. Com isso, infrações cometidas décadas atrás, que estariam prescritas pelo critério da lei estadual ‒ contado da data da prática ‒, permanecem puníveis, porque o prazo só começa a correr quando a autoridade competente toma ciência dos fatos.

Cf. TJSP, Parecer 497/2025-E, Juiz Assessor da Corregedoria Luciano Gonçalves Paes Leme, aprovado pelo Corregedor-Geral da Justiça Francisco Loureiro em 15.12.2025.

Em destaque:

A prescrição disciplinar de notários e registradores conta-se da ciência dos fatos pela autoridade competente, por analogia à Lei Federal n. 8.112/1990, e a responsabilidade disciplinar do delegatário é objetiva, alcançando atos de prepostos no exercício de funções delegadas.

Parecer 497/2025-E

A hipoteca ocupa um lugar singular entre os direitos reais de garantia. Ao contrário do penhor e da anticrese, ela permite que o devedor conserve a posse do imóvel gravado, oferecendo ao credor não a coisa em si, mas a segurança de que, em caso de inadimplemento, poderá executar o bem com preferência sobre os demais credores. Essa engenharia, que permite ao devedor continuar usando, ocupando e até vendendo o imóvel enquanto o credor mantém sua segurança, fez da hipoteca o instrumento central do crédito imobiliário brasileiro durante quase todo o século XX. A palavra, de origem grega, remete à ideia de colocar algo como suporte de uma obrigação, e seus antecedentes romanos aparecem já nas atividades rurais da República, quando o agricultor afetava gado, escravos e utensílios ao pagamento de dívidas, sem se desapossar deles.

A introdução da alienação fiduciária de bens imóveis pela Lei n. 9.514/1997, com sua estrutura de propriedade resolúvel e execução extrajudicial, deslocou progressivamente a hipoteca das novas operações de financiamento. Ainda assim, milhares de hipotecas constituídas nas décadas anteriores permanecem inscritas nas matrículas de imóveis em todo o país, vinculadas a contratos do Sistema Financeiro da Habitação, a cédulas de crédito rural ou industrial, a financiamentos entre particulares. Muitas delas já ultrapassaram o prazo máximo de existência previsto em lei, mas continuam gravando matrículas, dificultando vendas e paralisando inventários.

Há, porém, um aspecto da hipoteca que recebe menos atenção do que deveria. Ela tem um prazo máximo de duração fixado por norma cogente, ultrapassado o qual a garantia se extingue automaticamente, independentemente de quitação, de decisão judicial ou de qualquer manifestação do credor. A dívida pode subsistir, o devedor pode continuar inadimplente, mas a hipoteca deixa de existir. O credor que antes dispunha de preferência sobre o imóvel passa a concorrer em igualdade com todos os demais, sem qualquer privilégio sobre o bem. A esse fenômeno a doutrina dá o nome de perempção.

A perempção

Mas o que exatamente distingue a perempção da prescrição da dívida garantida? A diferença é mais do que terminológica. A prescrição atinge a pretensão do credor de cobrar o crédito e admite tanto interrupção, como pelo ajuizamento de ação ou pelo reconhecimento da dívida, quanto suspensão, como nos casos de incapacidade do titular. O instituto da perempção, diferentemente, incide sobre a própria garantia real, sobre o direito de hipoteca em si, e corre de modo contínuo, indiferente a qualquer ato das partes ou do Poder Judiciário.

É prazo decadencial, que não se suspende nem se interrompe. Se o credor renegocia a dívida com o devedor, por exemplo, essa renegociação pode interromper a prescrição do crédito, mas não produz qualquer efeito sobre o prazo da garantia. A hipoteca continua contando seu tempo, indiferente ao que as partes façam com a obrigação garantida.

Dessa autonomia conceitual decorre uma consequência que, embora logicamente inevitável, nem sempre é bem compreendida: é perfeitamente possível que a hipoteca se extinga pela perempção enquanto a dívida garantida ainda é exigível. São dois prazos que correm em paralelo, com naturezas distintas e regras próprias. Quando a perempção se completa antes da prescrição, o credor perde a garantia sobre o imóvel, mas conserva o crédito, agora sem qualquer preferência. Quando a prescrição se consuma primeiro, a obrigação principal perde sua exigibilidade e a hipoteca, como direito acessório, extingue-se por consequência (STJ, REsp n. 1.837.457/SC, julgado em 24.9.2019). São fenômenos independentes, e a perempção, por sua natureza, opera a extinção da garantia de pleno direito, antes mesmo de qualquer ato de cancelamento no registro.

De vinte para trinta anos

O Código Civil de 1916 fixava o prazo máximo da hipoteca em trinta anos, limite que vigorou por quase um século sem maiores controvérsias. O Código Civil de 2002, em sua redação original, reduziu esse prazo para vinte anos. A redução acompanhou a tendência geral do novo Código, que encurtou diversos prazos prescricionais e decadenciais, como observaram os próprios integrantes da Comissão Elaboradora na Exposição de Motivos.

A escolha durou menos de dois anos. Em agosto de 2004, a Lei n. 10.931, editada no contexto de uma série de medidas voltadas ao fortalecimento do mercado de crédito imobiliário, alterou novamente o artigo 1.485 do Código Civil para restabelecer o prazo de trinta anos. A oscilação não teria maiores consequências se não fossem as hipotecas constituídas no intervalo entre janeiro de 2003, quando o novo Código entrou em vigor, e agosto de 2004, quando a Lei n. 10.931 passou a valer. Quem contratou garantia hipotecária nesse período de dezenove meses o fez sob um regime jurídico que previa eficácia máxima de vinte anos para a garantia. As partes dimensionaram seus interesses, calcularam riscos e projetaram expectativas com base nessa premissa. Meses depois, sem que ninguém retornasse à mesa de negociação, o prazo máximo da garantia foi ampliado em dez anos por lei superveniente. O que acontece, então, com essas hipotecas?

Uma hipoteca entre duas leis

Essa questão chegou à Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo. Vinte anos depois da inscrição, uma proprietária de imóvel gravado com hipoteca cedular constituída em abril de 2004 requereu ao Oficial de Registro de Imóveis o cancelamento do ônus, invocando a perempção com base no prazo vigente à época da contratação. O Oficial recusou o pedido, entendendo que o prazo aplicável era o de trinta anos introduzido pela Lei n. 10.931/2004, editada poucos meses depois da constituição daquela hipoteca. O Juiz Corregedor Permanente manteve a recusa, sob o argumento de que a lei nova teria aplicação imediata às hipotecas em curso. A proprietária recorreu à Corregedoria-Geral, sustentando a prevalência do prazo vigente ao tempo da constituição da garantia, em respeito ao ato jurídico perfeito.

A Corregedoria-Geral acolheu o recurso. O prazo de perempção, por sua natureza decadencial, integra a substância do direito ao tempo de sua constituição. As partes contrataram sob determinado regime jurídico, que previa eficácia máxima de vinte anos para a garantia, e essa configuração originária não pode ser alterada por legislação superveniente sem ofensa ao ato jurídico perfeito. Decorrido o prazo de vinte anos, a hipoteca extinguiu-se de pleno direito, e o cancelamento do registro constitui ato meramente declaratório, realizado nos termos do artigo 250, inciso III, da Lei de Registros Públicos, “a requerimento do interessado, instruído com documento hábil”.

A renovação da especialização

A decisão identificou ainda um segundo fundamento para a extinção da garantia. O artigo 1.498 do Código Civil dispõe que “vale o registro da hipoteca, enquanto a obrigação perdurar; mas a especialização, em completando vinte anos, deve ser renovada”. A especialização é o ato pelo qual se individualiza a hipoteca, identificando com precisão o imóvel gravado, o valor do crédito garantido e as condições da obrigação.

Ainda que se entendesse aplicável o prazo de trinta anos para a perempção, a hipoteca cuja especialização não foi renovada no vigésimo ano perde sua eficácia registral por fundamento autônomo, pois a renovação periódica existe para manter atualizadas, perante o registro, as informações que individualizam a garantia. São duas causas de extinção que podem coincidir, e que no caso concreto efetivamente coincidiram, pois a renovação não havia sido providenciada.

A decisão enfrentou, por fim, uma questão de ordem prática que costuma dificultar o cancelamento por perempção nos Registros de Imóveis: a exigência de que o interessado apresente certidão judicial comprovando a inexistência de execução hipotecária em andamento. A cautela tem uma justificativa compreensível, que é evitar o cancelamento de garantia objeto de disputa judicial. Porém, ela inverte indevidamente o ônus da publicidade. O princípio da concentração dos atos na matrícula estabelece que os fatos relevantes sobre a situação jurídica do imóvel devem constar da matrícula para que possam ser opostos a terceiros. Se o credor hipotecário ajuizou execução e pretende preservar seus direitos sobre o imóvel, cabe a ele, e não ao proprietário, averbar a existência da ação na matrícula, nos termos do artigo 828 do Código de Processo Civil. Exigir do proprietário a prova de que nenhuma execução foi proposta equivale a impor-lhe a demonstração de um fato negativo, o que é incompatível com a lógica do sistema registral.

Prevalência do prazo vigente ao tempo da contratação

O Parecer 496/2025-E, do Juiz Assessor da Corregedoria Luciano Gonçalves Paes Leme, aprovado pelo então Corregedor-Geral da Justiça, determinou o cancelamento da hipoteca. O ato jurídico perfeito assegura ao contratante o direito ao prazo de perempção vigente ao tempo da constituição da garantia, de modo que a hipoteca, uma vez transcorrido esse prazo, está extinta e seu cancelamento é inafastável.

A hipoteca constituída sob a vigência do prazo de vinte anos previsto na redação original do artigo 1.485 do Código Civil extingue-se, portanto, com o decurso desse prazo, sem que a ampliação posterior promovida pela Lei n. 10.931/2004 alcance retroativamente garantias já constituídas, e o seu cancelamento independe de quitação ou de certidão judicial de inexistência de execução. O imóvel cuja matrícula ainda conserva hipoteca constituída naquele intervalo de dezenove meses pode ter o ônus cancelado extrajudicialmente, perante o Registro de Imóveis, sem necessidade de recurso ao Judiciário.

Cf. TJSP, Parecer 496/2025-E, Juiz Assessor da Corregedoria Luciano Gonçalves Paes Leme, aprovado pelo Corregedor-Geral da Justiça Francisco Loureiro em 12.12.2025.

Em destaque:

O prazo de perempção da hipoteca é aquele vigente ao tempo da contratação, de modo que a ampliação para trinta anos pela Lei n. 10.931/2004 não se aplica às garantias constituídas sob a redação original do artigo 1.485 do Código Civil.

Parecer 496/2025-E