Cancelamento de matrículas por vícios intrínsecos exige decisão judicial
Cancelamento administrativo de matrículas restringe-se a vícios extrínsecos. Vícios intrínsecos exigem decisão judicial, sobretudo quando a medida alcança direitos de terceiros.
A Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo decidiu que o cancelamento administrativo de matrículas de regularização fundiária restringe-se a vícios extrínsecos, sendo imprescindível decisão judicial transitada em julgado para o reconhecimento de vícios intrínsecos, sobretudo quando a medida alcança direitos de terceiros.
Um núcleo habitacional formado a partir de parcelamento irregular do solo iniciado na década de 1980 passou por longo processo de regularização, que incluiu celebração de Termo de Ajustamento de Conduta intermediado pelo Ministério Público e, posteriormente, a condução de regularização fundiária pelo Município de Caçapava em parceria com o Governo do Estado de São Paulo, no âmbito do Programa Cidade Legal. Com fundamento na Lei n. 11.977/2009, foram abertas em 2015, junto ao Oficial de Registro de Imóveis local, 106 matrículas autônomas correspondentes aos lotes individualizados do núcleo. O Ministério Público manifestou-se expressamente pela regularidade do loteamento e o procedimento administrativo foi arquivado pela então Juíza Corregedora Permanente.
Anos depois, a viúva meeira do proprietário originário requereu o desarquivamento do procedimento e passou a sustentar o cancelamento das matrículas, sob o argumento de que haviam sido abertas em nome dela e do falecido marido após o óbito deste. Como as matrículas permaneciam vinculadas ao seu nome, a viúva alegava responder pelos tributos incidentes sobre a totalidade dos 106 lotes, o que lhe acarretaria ônus fiscais indevidos. O Juiz Corregedor Permanente acolheu o pedido e determinou o cancelamento, decisão que afetaria diretamente dezenas de ocupantes e adquirentes dos lotes. Vinte e quatro recorrentes interpuseram agravo de instrumento, distribuído ao Tribunal de Justiça, que não conheceu do recurso por decisão monocrática, reconhecendo a natureza administrativa da controvérsia e determinando a remessa dos autos à Corregedoria-Geral nos termos do artigo 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo.
Vícios extrínsecos e cancelamento administrativo
Segundo o parecer, a Lei de Registros Públicos distingue vícios extrínsecos e intrínsecos para fins de cancelamento. O artigo 214 da Lei n. 6.015/1973 admite o cancelamento administrativo apenas quando o defeito é de índole formal, inerente ao procedimento registral e reconhecível a partir dos próprios registros constantes da matrícula, sem necessidade de exame de elementos externos ao fólio real. Questões relativas ao consentimento das partes, à sua representação ou à elaboração material do instrumento configuram vícios intrínsecos que, nos termos do artigo 216 da mesma lei, somente podem ser apurados em ação judicial de natureza contenciosa.
Eventuais irregularidades na abertura das matrículas, como a alegação de que teriam sido constituídas após o óbito do titular de domínio, dizem respeito ao título que fundamentou os registros e não ao procedimento registral em si. O parecer, na linha da doutrina de Narciso Orlandi Neto, sustentou que a nulidade de que cuida o artigo 214 é exclusiva do registro e absolutamente independente do título, tanto que, uma vez declarada, permite que o mesmo título seja novamente registrado. Ainda segundo a posição adotada no parecer, problemas relativos ao consentimento das partes ou à elaboração do instrumento podem afetar o registro, mas apenas de modo oblíquo, exigindo sentença que declare previamente a nulidade do título. A distinção reflete a própria sistemática da Lei de Registros Públicos, que separa o plano da validade do registro do plano da validade do negócio jurídico subjacente.
O artigo 250 da Lei n. 6.015/1973 disciplina em rol taxativo as hipóteses de cancelamento de registro. O inciso I prevê o cancelamento em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado, exigência que se impõe com maior razão quando a medida repercute sobre direitos de terceiros. Os demais incisos contemplam o requerimento unânime das partes, o requerimento do interessado instruído com documento hábil e o requerimento da Fazenda Pública em situação legalmente especificada. Nenhuma dessas hipóteses autoriza cancelamento amplo e unilateral que alcance a esfera jurídica de ocupantes e adquirentes que confiaram na publicidade dos registros.
No caso concreto, as 106 matrículas foram abertas com base em título formalmente regular, resultado de regularização fundiária acompanhada de Declaração de Conformidade Urbanística e Ambiental, com manifestação expressa do Ministério Público atestando a regularidade do loteamento. Os atos registrais produziram seus efeitos perante terceiros, tornando-se perfeitos e acabados pela publicidade inerente ao fólio real. A pretensão de cancelamento administrativo, portanto, não encontrava amparo nas hipóteses legais. A alegação de ônus fiscais pela viúva meeira não constitui fundamento válido para a medida, devendo a responsabilidade tributária pelos débitos ser discutida na via judicial própria.
Recurso provido e matrículas mantidas
O Parecer 07/2026-E, elaborado pela Juíza Assessora da Corregedoria Stefânia Costa Amorim Requena e aprovado pela Corregedora-Geral da Justiça Silvia Rocha, deu provimento ao recurso administrativo para reformar a decisão do Juiz Corregedor Permanente, assegurando a manutenção das 106 matrículas. O parecer ressalvou que a regularização da titularidade dos imóveis, caso necessária, deve ser providenciada pelos interessados na via judicial própria, assim como eventuais disputas sobre a responsabilidade tributária pelos débitos vinculados às matrículas.
Dessa forma, o cancelamento administrativo de matrículas imobiliárias regularmente constituídas em procedimento de regularização fundiária restringe-se a vícios extrínsecos, sendo imprescindível decisão judicial transitada em julgado para a apuração de vícios intrínsecos, sobretudo quando a providência alcança direitos de terceiros adquirentes e ocupantes de boa-fé.
Cf. TJSP, Parecer 07/2026-E, Juíza Assessora da Corregedoria Stefânia Costa Amorim Requena, aprovado pela Corregedora-Geral da Justiça Silvia Rocha em 20.01.2026.
Em destaque:
O cancelamento de matrículas imobiliárias abertas em regularização fundiária com base em título formalmente regular não se admite pela via administrativa quando envolve vícios intrínsecos ao título, exigindo decisão judicial transitada em julgado, sobretudo se a medida repercute sobre direitos de ocupantes e adquirentes de boa-fé.