Registro de Imóveis, de Afranio de Carvalho, completou cinquenta anos em 2026. Publicado pela Editora Forense em 1976, o livro consolidou-se como a principal referência sobre o sistema registral imobiliário brasileiro. Em cerca de quinhentas páginas, o autor percorre a história do registro no país desde as sesmarias, sistematiza os princípios que regem a publicidade imobiliária e comenta os principais dispositivos da Lei de Registros Públicos relacionados ao registro de imóveis. Com o tempo, a obra tornou-se o referencial teórico a partir do qual profissionais do Direito Notarial e Registral passaram a pensar e conduzir o registro de imóveis no Brasil.
O autor não escondia o descontentamento com a Lei n. 6.015, de 1973. A insatisfação aparece já no prefácio, em que Afranio afirma que a versão final da lei, apesar do longo período de elaboração, “soçobra em meio a uma urdidura de desacertos, que vão ao ponto de extraviar o registro do rumo sistemático que vinha seguindo.”1 Em 1977, a lei é descrita como “qualitativamente inferior à que seria de esperar do longo tempo gasto na sua elaboração. Tão carregada se mostra de defeitos que melhor fora não se tivesse editado.”2 O livro nasce, assim, como um esforço de reorganização de noções que a própria lei havia obscurecido.
Afranio organizou o Registro de Imóveis em torno de oito princípios: inscrição, presunção, fé pública, prioridade, especialidade, legalidade, continuidade e instância.3 A doutrina contemporânea distingue regras e princípios de forma diferente da que se praticava à época da publicação. Princípios, em sentido estrito, admitem cumprimento em graus variáveis e cedem diante de outros princípios em situações de colisão. Regras são comandos definitivos, que ou se cumprem ou não se cumprem, sem ponderação nem gradação.4 À luz dessa distinção, as oito categorias que Afranio denomina princípios dificilmente escapariam da classificação como regras: a continuidade, por exemplo, ou se observa ou se viola; a legalidade ou admite o título ou o recusa; a prioridade ou se afere pelo protocolo ou se descumpre.
A importância de uma norma para o sistema registral não a converte em princípio, apenas confirma que se trata de regra fundamental, cuja violação compromete a integridade do registro. A terminologia consagrada pela obra, porém, permaneceu. É sob o nome de princípios que registradoras e registradores, tabeliãs e tabeliães, advogadas e advogados, membros da Defensoria Pública e do Ministério Público e tribunais continuam a se referir a essas categorias. Apenas nos últimos doze meses, mais de trinta decisões do Conselho Superior da Magistratura e da Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo invocaram expressamente o livro como fundamento direto.5
A insatisfação do autor com a técnica legislativa estende-se à terminologia adotada pela Lei de 1973. Antes dela, o sistema registral brasileiro distinguia transcrição, para as transmissões de propriedade, e inscrição, para os ônus reais, distinção que a legislação anterior nem sempre observou com nitidez. A lei unificou ambos os termos, mas sob a palavra registro, e não sob inscrição. Afranio de Carvalho considerava a escolha equivocada. Para ele, o termo inscrição, além de condizente com o sistema, era universalmente aceito pela doutrina, ao passo que registro, por possuir significado mais amplo, “abriu um conflito com a lógica, com a linguagem e consigo mesmo.”6
Se a terminologia da lei frustrou o autor, a sua própria contribuiu para moldar o campo. Afranio de Carvalho não viu todas as respostas legislativas que a obra pediu, mas deixou a gramática com a qual profissionais do registro de imóveis trabalham até hoje. Expressões como mutação jurídico-real, corpo certo, cadeia de titularidades e a noção de objeto individuado se consolidaram na obra e integram o vocabulário corrente da área.
A obra está esgotada há anos. As edições que eventualmente aparecem em sebos são raras, e exemplares em bom estado são revendidos por valores elevados. Uma reimpressão da última edição, ainda que sem atualização legislativa, prestaria um serviço a profissionais e pesquisadores da área. A legislação mudou consideravelmente, tanto desde a publicação original, em 1976, quanto desde a última edição, em 1997. A informatização transformou a rotina das serventias, a Lei n. 13.097, de 2015, fortaleceu a proteção do terceiro de boa-fé que confia na matrícula, caminhando na direção da fé pública registral que a obra defendeu ao longo de suas páginas, e a inteligência artificial generativa, não sem controvérsia, se apresenta como uma potencial ferramenta para auxiliar na qualificação registral, trazendo consigo questões que a obra não teve ocasião de enfrentar.
Em homenagem aos cinquenta anos da primeira edição, e sabendo que toda seleção carrega a subjetividade de quem a faz, seguem dez lições centrais da obra, sem esgotar tudo o que ela oferece. As páginas indicadas entre colchetes ao final de cada uma permitem ao leitor conferir o texto original, nas palavras do autor, em CARVALHO, Afrânio de. Registro de imóveis. 4. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997.
1. O direito brasileiro adota sistema eclético de publicidade imobiliária que combina título e modo de adquirir conforme a doutrina romana, substituindo a tradição pela inscrição registral. A inscrição tem dupla eficácia: constitui o direito real, perfazendo a mutação jurídico-real na pessoa do adquirente, e o anuncia, tornando-o oponível a terceiros. [p. 15-16]
2. A mutação jurídico-real desdobra-se em dois estágios: o primeiro é o contrato entre as partes, tendente a realizá-la; o segundo é a realização efetiva da mutação, que consiste na inscrição do título no livro próprio. O segundo apoia-se no primeiro, que precisa ser regular e livre de vício ostensivo para ensejar a inscrição do título causal. [p. 137]
3. A extinção dos direitos reais imobiliários opera-se por dois modos: direto e indireto. O direto é o cancelamento próprio, inscrição negativa lançada por averbação. O indireto decorre da transferência do direito a outra pessoa. A inscrição subsequente extingue naturalmente a antecedente e exerce, ela própria, o papel do cancelamento. Trata-se da face negativa de toda nova aquisição. [p. 120 e p. 153-154]
4. O princípio de presunção e o princípio de fé pública buscam resolver a tensão entre a segurança jurídica do verdadeiro titular e a segurança do comércio do adquirente de boa-fé. A presunção registral tem valor relativo, ou seja, pode ser destruída por prova contrária que demonstre a inexistência do direito inscrito. A presunção reforça a inscrição sem torná-la saneadora, mantendo o primado do direito subjetivo; a fé pública abre exceção a esse primado ao tornar saneadora a inscrição para o terceiro que nela confia. [p. 161]
5. A fé pública comum a todos os cartórios, de caráter formal, não se confunde com a fé pública do registro, de caráter material. A primeira assegura a autenticidade dos documentos; a segunda, se adotada, sana os vícios do direito inscrito em favor do terceiro de boa-fé. O Código Civil de 1916 adotou o princípio da presunção, mas deixou de adotar o da fé pública do registro. Esta tem valor absoluto e produz efeito saneador: sana a falta de direito na pessoa do transmitente e purga os vícios do título do titular aparente, substituindo a reivindicação do verdadeiro titular por mera ação indenizatória. [p. 25 e p. 175]
6. O princípio de especialidade exige que toda inscrição recaia sobre objeto precisamente individuado. Desdobra-se em duas dimensões obrigatórias: individualização de todo imóvel que seja objeto de direito real, mediante suas características, confrontações, localização, área e designação cadastral; e individualização de toda dívida garantida por direito real, que deve ser certa e expressa em moeda nacional. [p. 203]
7. O princípio de prioridade fixa que, no concurso de direitos reais sobre o mesmo imóvel, estes se graduam pela ordem cronológica do seu aparecimento, conforme o brocardo prior tempore potior jure. Apoia-se no princípio de especialidade, pois os direitos só se tornam contraditórios se incidirem sobre o mesmo imóvel. A prioridade é exclusiva quando os direitos são incompatíveis e gradual quando são compatíveis. [p. 182]
8. O princípio de legalidade impõe a interposição de um mecanismo de exame prévio entre o título e a inscrição. Esse mecanismo opera como filtro à entrada do registro e impede a passagem de títulos cujo disponente careça da faculdade de dispor ou cuja disposição esteja carregada de vícios ostensivos. O alcance do exame da legalidade restringe-se ao título propriamente imobiliário. [p. 226-228]
9. O princípio de continuidade, apoiado no princípio de especialidade, exige que para cada imóvel exista uma cadeia ininterrupta de titularidades, de modo que a inscrição de um direito somente ocorre se o outorgante constar do registro como seu titular. Cada inscrição torna-se elo de corrente contínua de assentos, ligando-se ao antecedente e preparando-se para o subsequente, assegurando a confiança do público. [p. 253]
10. O princípio de instância determina que a ação do registrador seja sempre provocada pela parte, pela autoridade judicial ou pelo Ministério Público, admitindo requerimento verbal ou escrito. A apresentação do título subentende o requerimento tácito de inscrição, dispensando formulação expressa, em prática tradicional facilitadora dos negócios imobiliários que permite o acesso dos documentos por simples portador. [p. 269-270]
CARVALHO, Afranio de. Registro de imóveis: comentários ao sistema de registro em face da Lei n° 6.015, de 1973, com as alterações da Lei n° 6.216, de 1975, Lei nº 8.009, de 1990, e Lei nº 8.935, de 18.11.1994. 4. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997, p. VII.
CARVALHO, Afranio de. Registro de imóveis: comentários ao sistema de registro em face da Lei n.° 6.015, de 1973, com as alterações da Lei n.° 6.216, de 1975. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1977, p. 493.
O livro dedica capítulos autônomos a cada um desses oito princípios, tratando presunção e fé pública em conjunto. Além deles, Afranio de Carvalho menciona o princípio de publicidade, que permeia a obra sem constituir capítulo próprio. Ao enumerar os princípios adotados pelo Código Civil de 1916, o autor lista inscrição, prioridade, legalidade, especialidade, publicidade e presunção, observando que o Código, “por um lapso, deixou de adotar o de fé pública.” Conferir: CARVALHO, Afranio de. Registro de imóveis: comentários ao sistema de registro em face da Lei n° 6.015, de 1973, com as alterações da Lei n° 6.216, de 1975, Lei nº 8.009, de 1990, e Lei nº 8.935, de 18.11.1994. 4. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997, p. 6.
A distinção entre princípios e regras, frequentemente mal compreendida no direito brasileiro, é examinada com rigor em: SILVA, Virgílio Afonso da. Princípios e regras: mitos e equívocos acerca de uma distinção. Revista Latino-Americana de Estudos Constitucionais, Belo Horizonte, v. 1, p. 607-630, 2003. Disponível em: https://constituicao.direito.usp.br/wp-content/uploads/2003-RLAEC01-Principios_e_regras.pdf. Acesso em: 12 abr. 2026.
Entre abril de 2025 e o início de abril de 2026, por exemplo, no TJSP: Corregedoria-Geral da Justiça, Parecer 79/2026-E, de 26 fev. 2026; Conselho Superior da Magistratura, Apelação Cível, processo n. 1111089-31.2025.8.26.0100, julgado em 31 mar. 2026; Conselho Superior da Magistratura, Apelação Cível, processo n. 1003219-73.2025.8.26.0019, julgado em 8 abr. 2026.
CARVALHO, Afranio de. Registro de imóveis: comentários ao sistema de registro em face da Lei n° 6.015, de 1973, com as alterações da Lei n° 6.216, de 1975, Lei nº 8.009, de 1990, e Lei nº 8.935, de 18.11.1994. 4. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997, p. 6-11.