Cinquenta anos de Registro de Imóveis, de Afranio de Carvalho: 10 lições essenciais
Conselho Superior da Magistratura e Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo recorrem com frequência ao livro de Afranio de Carvalho em suas decisões.
Registro de Imóveis, de Afranio de Carvalho, completou cinquenta anos em 2026. Publicado pela Editora Forense em 1976, o livro consolidou-se como a principal referência sobre o sistema registral imobiliário brasileiro. Em cerca de quinhentas páginas, o autor percorre a história do registro no país desde as sesmarias, sistematiza os princípios que regem a publicidade imobiliária e comenta os principais dispositivos da Lei de Registros Públicos relacionados ao registro de imóveis. Com o tempo, a obra tornou-se o referencial teórico a partir do qual profissionais do Direito Notarial e Registral passaram a pensar e conduzir o registro de imóveis no Brasil.
O autor não escondia o descontentamento com a Lei n. 6.015, de 1973. A insatisfação aparece já no prefácio, em que Afranio afirma que a versão final da lei, apesar do longo período de elaboração, “soçobra em meio a uma urdidura de desacertos, que vão ao ponto de extraviar o registro do rumo sistemático que vinha seguindo.”1 Em 1977, a lei é descrita como “qualitativamente inferior à que seria de esperar do longo tempo gasto na sua elaboração. Tão carregada se mostra de defeitos que melhor fora não se tivesse editado.”2 O livro nasce, assim, como um esforço de reorganização de noções que a própria lei havia obscurecido.
Afranio organizou o Registro de Imóveis em torno de oito princípios: inscrição, presunção, fé pública, prioridade, especialidade, legalidade, continuidade e instância.3 A doutrina contemporânea distingue regras e princípios de forma diferente da que se praticava à época da publicação. Princípios, em sentido estrito, admitem cumprimento em graus variáveis e cedem diante de outros princípios em situações de colisão. Regras são comandos definitivos, que ou se cumprem ou não se cumprem, sem ponderação nem gradação.4 À luz dessa distinção, as oito categorias que Afranio denomina princípios dificilmente escapariam da classificação como regras: a continuidade, por exemplo, ou se observa ou se viola; a legalidade ou admite o título ou o recusa; a prioridade ou se afere pelo protocolo ou se descumpre.
A importância de uma norma para o sistema registral não a converte em princípio, apenas confirma que se trata de regra fundamental, cuja violação compromete a integridade do registro. A terminologia consagrada pela obra, porém, permaneceu. É sob o nome de princípios que registradoras e registradores, tabeliãs e tabeliães, advogadas e advogados, membros da Defensoria Pública e do Ministério Público e tribunais continuam a se referir a essas categorias. Apenas nos últimos doze meses, mais de trinta decisões do Conselho Superior da Magistratura e da Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo invocaram expressamente o livro como fundamento direto.5
A insatisfação do autor com a técnica legislativa estende-se à terminologia adotada pela Lei de 1973. Antes dela, o sistema registral brasileiro distinguia transcrição, para as transmissões de propriedade, e inscrição, para os ônus reais, distinção que a legislação anterior nem sempre observou com nitidez. A lei unificou ambos os termos, mas sob a palavra registro, e não sob inscrição. Afranio de Carvalho considerava a escolha equivocada. Para ele, o termo inscrição, além de condizente com o sistema, era universalmente aceito pela doutrina, ao passo que registro, por possuir significado mais amplo, “abriu um conflito com a lógica, com a linguagem e consigo mesmo.”6
Se a terminologia da lei frustrou o autor, a sua própria contribuiu para moldar o campo. Afranio de Carvalho não viu todas as respostas legislativas que a obra pediu, mas deixou a gramática com a qual profissionais do registro de imóveis trabalham até hoje. Expressões como mutação jurídico-real, corpo certo, cadeia de titularidades e a noção de objeto individuado se consolidaram na obra e integram o vocabulário corrente da área.
A obra está esgotada há anos. As edições que eventualmente aparecem em sebos são raras, e exemplares em bom estado são revendidos por valores elevados. Uma reimpressão da última edição, ainda que sem atualização legislativa, prestaria um serviço a profissionais e pesquisadores da área. A legislação mudou consideravelmente, tanto desde a publicação original, em 1976, quanto desde a última edição, em 1997. A informatização transformou a rotina das serventias, a Lei n. 13.097, de 2015, fortaleceu a proteção do terceiro de boa-fé que confia na matrícula, caminhando na direção da fé pública registral que a obra defendeu ao longo de suas páginas, e a inteligência artificial generativa, não sem controvérsia, se apresenta como uma potencial ferramenta para auxiliar na qualificação registral, trazendo consigo questões que a obra não teve ocasião de enfrentar.
Em homenagem aos cinquenta anos da primeira edição, e sabendo que toda seleção carrega a subjetividade de quem a faz, seguem dez lições centrais da obra, sem esgotar tudo o que ela oferece. As páginas indicadas entre colchetes ao final de cada uma permitem ao leitor conferir o texto original, nas palavras do autor, em CARVALHO, Afrânio de. Registro de imóveis. 4. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997.
1. O direito brasileiro adota sistema eclético de publicidade imobiliária que combina título e modo de adquirir conforme a doutrina romana, substituindo a tradição pela inscrição registral. A inscrição tem dupla eficácia: constitui o direito real, perfazendo a mutação jurídico-real na pessoa do adquirente, e o anuncia, tornando-o oponível a terceiros. [p. 15-16]
2. A mutação jurídico-real desdobra-se em dois estágios: o primeiro é o contrato entre as partes, tendente a realizá-la; o segundo é a realização efetiva da mutação, que consiste na inscrição do título no livro próprio. O segundo apoia-se no primeiro, que precisa ser regular e livre de vício ostensivo para ensejar a inscrição do título causal. [p. 137]
3. A extinção dos direitos reais imobiliários opera-se por dois modos: direto e indireto. O direto é o cancelamento próprio, inscrição negativa lançada por averbação. O indireto decorre da transferência do direito a outra pessoa. A inscrição subsequente extingue naturalmente a antecedente e exerce, ela própria, o papel do cancelamento. Trata-se da face negativa de toda nova aquisição. [p. 120 e p. 153-154]
4. O princípio de presunção e o princípio de fé pública buscam resolver a tensão entre a segurança jurídica do verdadeiro titular e a segurança do comércio do adquirente de boa-fé. A presunção registral tem valor relativo, ou seja, pode ser destruída por prova contrária que demonstre a inexistência do direito inscrito. A presunção reforça a inscrição sem torná-la saneadora, mantendo o primado do direito subjetivo; a fé pública abre exceção a esse primado ao tornar saneadora a inscrição para o terceiro que nela confia. [p. 161]
5. A fé pública comum a todos os cartórios, de caráter formal, não se confunde com a fé pública do registro, de caráter material. A primeira assegura a autenticidade dos documentos; a segunda, se adotada, sana os vícios do direito inscrito em favor do terceiro de boa-fé. O Código Civil de 1916 adotou o princípio da presunção, mas deixou de adotar o da fé pública do registro. Esta tem valor absoluto e produz efeito saneador: sana a falta de direito na pessoa do transmitente e purga os vícios do título do titular aparente, substituindo a reivindicação do verdadeiro titular por mera ação indenizatória. [p. 25 e p. 175]
6. O princípio de especialidade exige que toda inscrição recaia sobre objeto precisamente individuado. Desdobra-se em duas dimensões obrigatórias: individualização de todo imóvel que seja objeto de direito real, mediante suas características, confrontações, localização, área e designação cadastral; e individualização de toda dívida garantida por direito real, que deve ser certa e expressa em moeda nacional. [p. 203]
7. O princípio de prioridade fixa que, no concurso de direitos reais sobre o mesmo imóvel, estes se graduam pela ordem cronológica do seu aparecimento, conforme o brocardo prior tempore potior jure. Apoia-se no princípio de especialidade, pois os direitos só se tornam contraditórios se incidirem sobre o mesmo imóvel. A prioridade é exclusiva quando os direitos são incompatíveis e gradual quando são compatíveis. [p. 182]
8. O princípio de legalidade impõe a interposição de um mecanismo de exame prévio entre o título e a inscrição. Esse mecanismo opera como filtro à entrada do registro e impede a passagem de títulos cujo disponente careça da faculdade de dispor ou cuja disposição esteja carregada de vícios ostensivos. O alcance do exame da legalidade restringe-se ao título propriamente imobiliário. [p. 226-228]
9. O princípio de continuidade, apoiado no princípio de especialidade, exige que para cada imóvel exista uma cadeia ininterrupta de titularidades, de modo que a inscrição de um direito somente ocorre se o outorgante constar do registro como seu titular. Cada inscrição torna-se elo de corrente contínua de assentos, ligando-se ao antecedente e preparando-se para o subsequente, assegurando a confiança do público. [p. 253]
10. O princípio de instância determina que a ação do registrador seja sempre provocada pela parte, pela autoridade judicial ou pelo Ministério Público, admitindo requerimento verbal ou escrito. A apresentação do título subentende o requerimento tácito de inscrição, dispensando formulação expressa, em prática tradicional facilitadora dos negócios imobiliários que permite o acesso dos documentos por simples portador. [p. 269-270]
CARVALHO, Afranio de. Registro de imóveis: comentários ao sistema de registro em face da Lei n° 6.015, de 1973, com as alterações da Lei n° 6.216, de 1975, Lei nº 8.009, de 1990, e Lei nº 8.935, de 18.11.1994. 4. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997, p. VII.
CARVALHO, Afranio de. Registro de imóveis: comentários ao sistema de registro em face da Lei n.° 6.015, de 1973, com as alterações da Lei n.° 6.216, de 1975. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1977, p. 493.
O livro dedica capítulos autônomos a cada um desses oito princípios, tratando presunção e fé pública em conjunto. Além deles, Afranio de Carvalho menciona o princípio de publicidade, que permeia a obra sem constituir capítulo próprio. Ao enumerar os princípios adotados pelo Código Civil de 1916, o autor lista inscrição, prioridade, legalidade, especialidade, publicidade e presunção, observando que o Código, “por um lapso, deixou de adotar o de fé pública.” Conferir: CARVALHO, Afranio de. Registro de imóveis: comentários ao sistema de registro em face da Lei n° 6.015, de 1973, com as alterações da Lei n° 6.216, de 1975, Lei nº 8.009, de 1990, e Lei nº 8.935, de 18.11.1994. 4. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997, p. 6.
A distinção entre princípios e regras, frequentemente mal compreendida no direito brasileiro, é examinada com rigor em: SILVA, Virgílio Afonso da. Princípios e regras: mitos e equívocos acerca de uma distinção. Revista Latino-Americana de Estudos Constitucionais, Belo Horizonte, v. 1, p. 607-630, 2003. Disponível em: https://constituicao.direito.usp.br/wp-content/uploads/2003-RLAEC01-Principios_e_regras.pdf. Acesso em: 12 abr. 2026.
Entre abril de 2025 e o início de abril de 2026, por exemplo, no TJSP: Corregedoria-Geral da Justiça, Parecer 79/2026-E, de 26 fev. 2026; Conselho Superior da Magistratura, Apelação Cível, processo n. 1111089-31.2025.8.26.0100, julgado em 31 mar. 2026; Conselho Superior da Magistratura, Apelação Cível, processo n. 1003219-73.2025.8.26.0019, julgado em 8 abr. 2026.
CARVALHO, Afranio de. Registro de imóveis: comentários ao sistema de registro em face da Lei n° 6.015, de 1973, com as alterações da Lei n° 6.216, de 1975, Lei nº 8.009, de 1990, e Lei nº 8.935, de 18.11.1994. 4. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997, p. 6-11.