Decisão judicial não dispensa qualificação registral
Carta de sentença de adjudicação compulsória sujeita-se à qualificação registral. O registrador pode recusar o ingresso do título quando violado o princípio da continuidade.
O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu que carta de sentença extraída de adjudicação compulsória não ingressa automaticamente no fólio real e pode ser obstada quando os titulares inscritos não figuraram no polo passivo da ação.
O que estava em discussão?
Um espólio apresentou ao Oficial de Registro de Imóveis carta de sentença extraída de ação de adjudicação compulsória, com o objetivo de levar ao fólio real a transferência do domínio sobre imóvel registrado na capital paulista. A ação havia tramitado regularmente em primeiro grau, com sentença transitada em julgado, e o título portava aparência de regularidade formal. O Oficial, contudo, opôs nota devolutiva ao registro, apontando ruptura subjetiva na cadeia dominial.
A loteadora original havia vendido o terreno, ainda na década de 1980, a diversos adquirentes originários, cujos nomes constavam de averbação na transcrição imobiliária. Esses compradores nunca chegaram a transferir o bem para terceiros mediante novo registro. O espólio sustentou, contudo, que o imóvel teria circulado, ao longo das décadas seguintes, por cadeia paralela de negócios não levados ao registro, ao final da qual figurava o falecido como adquirente. A ação de adjudicação compulsória foi proposta, com base nessa cadeia extra-tabular, contra o suposto alienante imediato e contra a loteadora original. Os adquirentes originários, que constavam da transcrição como titulares do domínio, jamais foram chamados ao processo.
Suscitada a dúvida inversa pelo interessado, esta foi julgada improcedente em primeiro grau. Rejeitados os embargos de declaração, o espólio apelou ao Conselho Superior da Magistratura. Sustentou que a sentença transitada em julgado havia decidido a legitimidade passiva da relação processual e que reexaminá-la em sede registral configuraria violação aos limites subjetivos da coisa julgada, com ofensa ao artigo 5º, inciso XXXVI, da Constituição Federal e ao artigo 506 do Código de Processo Civil. Aduziu, ainda, que a Súmula n. 239 do Superior Tribunal de Justiça asseguraria o direito à adjudicação independentemente de registro prévio do compromisso de compra e venda, dispensando, na sua leitura, a observância da continuidade formal pelo Oficial.
A controvérsia devolvida ao Conselho Superior da Magistratura estava em saber se a origem judicial do título afasta o exame de qualificação pelo registrador e se a recusa fundada em ausência de correspondência subjetiva entre o título e a cadeia dominial inscrita ofende a coisa julgada.
Por que a origem judicial do título não dispensa a qualificação registral?
A qualificação registral é o juízo prudencial exercido pelo Oficial para verificar a legalidade e a validade do título apresentado, definindo sua aptidão para ingresso no registro imobiliário. O ato submete o documento ao crivo dos princípios registrais, entre eles legalidade, especialidade, continuidade e disponibilidade, e é etapa indispensável de toda inscrição, sem a qual o sistema de publicidade imobiliária perde a confiabilidade que justifica a sua existência. A função tem assento legal no artigo 28 da Lei n. 8.935/1994, que assegura ao registrador independência no exercício de suas atribuições e o autoriza a recusar títulos contrários à ordem jurídica. Como sintetiza Ricardo Dip, “o registrador exercita função representativa de toda a comunidade, em defesa da segurança”, chegando a ocupar “o papel de contradictor do registro solicitado”.1
Há, na prática registral, discussão sobre o alcance dessa qualificação quando o título apresentado nasce de decisão judicial. Cartas de sentença, formais de partilha, mandados, cartas de adjudicação e cartas de arrematação portam, todos, força emanada do Poder Judiciário, e há quem sustente que essa origem afastaria o exame qualificador. O argumento parte de receio compreensível. Submeter uma decisão judicial transitada em julgado ao crivo de um Oficial de Registro pode parecer, à primeira vista, indevida revisão de mérito por particular, ainda que em colaboração com o Poder Público.
A questão, contudo, está pacificada na prática registral brasileira, como reafirma o acórdão. A origem judicial do título não o isenta da qualificação. O dever do registrador permanece íntegro porque o exame realizado no fólio real não recai sobre o mérito da decisão, mas sobre a aptidão do documento para ingresso no sistema de publicidade imobiliária. São planos distintos: o juiz decide o conflito entre as partes; o Oficial verifica se o documento que materializa essa decisão se ajusta às exigências formais e principiológicas do registro. Para Ricardo Dip, os artigos 222, 225 e 226 da Lei de Registros Públicos, “nisto que mencionam expressamente requisitos para os títulos judiciais suscetíveis de registro, implicitam a pertinência - mais que isto, a exigência - de sua qualificação”.2
No Estado de São Paulo, esse dever está reiterado de forma explícita pelo item 117 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça, segundo o qual o Oficial deve impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos da lei, quer sejam materializados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais.
NSCGJ, Cap. XX, 117. Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais.
Por que o título não pode ser registrado quando o transmitente não é o titular inscrito?
A continuidade é princípio estruturante do registro de propriedade imobiliária. Sua função é assegurar que toda inscrição se apoie em titularidade anterior já reconhecida pelo fólio real, formando uma corrente ininterrupta de assentos. Cada ato de transmissão liga-se ao antecedente como elo de cadeia. Para que se inscreva nova transferência em favor de adquirente, o transmitente que figura no título precisa ser o mesmo que aparece no registro como titular do domínio.
Essa exigência tem disciplina nos artigos 195 e 237 da Lei n. 6.015/1973. O artigo 195 determina que, se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o Oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior. O artigo 237 reforça que, mesmo matriculado o imóvel, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de preservar a continuidade.
Art. 195. Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.
Art. 237. Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.
A continuidade existe para que terceiros estranhos a uma relação processual ou a um negócio jurídico não sejam privados de seus direitos sem o devido processo legal. Quando o registro mostra que determinada pessoa é proprietária de um imóvel, o sistema lhe garante que ninguém poderá ser declarado seu sucessor sem que ela tenha figurado, validamente, na cadeia de transmissão. Romper essa lógica significaria deixar a propriedade desprotegida diante de pretensões de terceiros formuladas em processos dos quais o titular registral não participou.
Essa lógica registral funciona em diálogo com os limites subjetivos da coisa julgada, regulados pelo artigo 506 do Código de Processo Civil. A sentença produz coisa julgada entre as partes da relação processual, sem prejudicar terceiros. Quando o titular registral não foi chamado à ação, a decisão judicial nela proferida não pode, sob pena de violar essa garantia, atingir a sua propriedade. O princípio da continuidade é, em larga medida, o mecanismo registral que dá efetividade prática a esse limite. Ao exigir que o transmitente do título coincida com o titular inscrito, o registro impede que sentenças formadas sem a participação do verdadeiro proprietário produzam efeitos sobre o domínio.
É verdade que a adjudicação compulsória, prevista no artigo 1.418 do Código Civil e amparada pela Súmula n. 239 do Superior Tribunal de Justiça, é via processual pela qual o promitente comprador obtém judicialmente a transferência do imóvel quando o promitente vendedor recusa-se a outorgar a escritura definitiva. A súmula expressamente desvincula o direito à adjudicação do registro do compromisso de compra e venda, em proteção ao adquirente que cumpriu suas obrigações contratuais.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
STJ, Súmula n. 239. O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
A súmula resolve, no plano material, a tensão entre o promitente comprador adimplente e o promitente vendedor recalcitrante. Garante que aquele possa exigir judicialmente a transferência do bem ainda que a promessa não tenha ingressado no registro. O direito reconhecido nesse plano, contudo, não dispensa, na fase de inscrição da carta de sentença, a observância das normas de ordem pública que regem a publicidade imobiliária. Direito material à adjudicação é uma coisa; aptidão da carta de sentença para ingresso no fólio real é outra.
Na adjudicação compulsória, a sentença substitui a manifestação de vontade do alienante recalcitrante, ocupando o lugar da escritura que ele se recusou a outorgar. Para que opere essa substituição, todavia, o réu da ação precisa efetivamente deter o poder de alienar o imóvel, o que pressupõe titularidade registral. Quando o réu não figura como proprietário no fólio real, a sentença não tem o que substituir, e o título dela extraído não encontra correspondência subjetiva na cadeia dominial.
Como decidiu o Conselho Superior da Magistratura?
O Conselho Superior da Magistratura, sob relatoria da Corregedora Geral da Justiça Silvia Rocha, negou provimento ao recurso e manteve a sentença que julgou improcedente a dúvida inversa, preservando o óbice registrário apontado pelo Oficial.
Segundo o acórdão, o exame de legalidade exercido pelo Oficial não revisa o mérito da sentença de origem nem ofende a coisa julgada. A relatora destacou que a eficácia da decisão judicial opera inter partes, ao passo que a qualificação registral desencadeia o fenômeno registral erga omnes. A sentença vincula apenas quem figurou no processo; o registro produz publicidade oponível a todos. Justamente por essa diferença, sustentar que a recusa do registro reabre o mérito da decisão equivaleria a confundir os planos de eficácia. O Oficial não decide quem é o proprietário, mas sim constata a impossibilidade técnica de inscrição quando há divergência entre o título apresentado e os titulares de direitos inscritos no fólio real.
A relatora registrou que a invocação do artigo 5º, inciso XXXVI, da Constituição Federal e do artigo 506 do Código de Processo Civil, feita pelo apelante para sustentar a violação à coisa julgada, opera, na verdade, em sentido oposto ao pretendido. O princípio da continuidade existe precisamente para que a coisa julgada não alcance terceiros estranhos à lide, preservando o ato jurídico perfeito e o direito de propriedade dos titulares inscritos. No caso julgado, os adquirentes originários da loteadora figuravam no registro como proprietários do imóvel e nunca foram chamados à ação de adjudicação compulsória. Admitir o registro da carta de sentença significaria privá-los do domínio sem participação no processo, exatamente o resultado que a Constituição e o Código de Processo Civil vedam.
Quanto à Súmula n. 239 do Superior Tribunal de Justiça, o acórdão observou que o enunciado tem por objeto a relação entre promitente comprador e promitente vendedor, garantindo o direito material à adjudicação, mas não autoriza o registro da carta de sentença à margem das normas de ordem pública dos Registros Públicos. Embora a adjudicação se preste a substituir a manifestação de vontade do alienante inadimplente, não constitui instrumento apto a alterar a realidade registral em desfavor de terceiros que não participaram da lide.
O acórdão também distinguiu poder de representação e titularidade dominial. O réu da ação de adjudicação alegava ter adquirido o imóvel em momento anterior à propositura da demanda, e ainda recebera procuração pública dos antigos vendedores extra-tabulares para alienar o bem. Em nenhum desses momentos, contudo, registrou título aquisitivo em seu próprio nome. Para fins registrais, alegação de aquisição não levada ao registro e mandato com poderes para alienar não equivalem a titularidade.
Procurador é representante; titular é quem figura no registro como proprietário. Poderes de representação operam no plano obrigacional, não no plano dominial, e ingressar no fólio real exige título aquisitivo próprio, registrado em nome de quem se afirma proprietário. A ausência de inscrição em nome desse representante, somada à manutenção dos adquirentes originários como titulares no fólio real, deixou intacta a ruptura subjetiva.
Portanto, a carta de sentença oriunda de adjudicação compulsória sujeita-se à qualificação registral, e o Oficial pode obstar o registro quando ausente a correspondência subjetiva entre o título e a cadeia dominial inscrita, sem que essa recusa configure ofensa à coisa julgada nem afastamento do direito material à adjudicação. A continuidade registral é mecanismo de proteção dos titulares inscritos, que não podem ser privados do domínio sem participação na relação processual.
Cf. TJSP, Conselho Superior da Magistratura, Apelação Cível, Relatora Desembargadora Silvia Rocha, processo n. 1116276-20.2025.8.26.0100, julgado em 24.04.2026.
Em destaque:
As decisões judiciais não dispensam a qualificação registral, mesmo com trânsito em julgado. A adjudicação compulsória substitui a vontade do alienante recalcitrante, mas só opera quando o réu detém o poder de alienar; ausente correspondência subjetiva entre o título e a cadeia dominial, a recusa do registro não ofende a coisa julgada.
DIP, Ricardo. Registro de imóveis: princípios. Descalvado, SP: Editora PrimVs, 2018. p. 151.
DIP, Ricardo. Registro de imóveis: princípios. Descalvado, SP: Editora PrimVs, 2018. p. 206.