Dúvida registral não gera honorários nem custas, mesmo com resistência do Município
Conselho Superior da Magistratura de São Paulo afasta honorários e custas em dúvida registral, mesmo com resistência do Município em usucapião extrajudicial.
O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo rejeitou embargos de declaração e reafirmou que o procedimento de dúvida registral conserva natureza administrativa mesmo quando há resistência do ente público, afastando a condenação em honorários advocatícios e a cobrança de custas processuais.
Um particular apresentou pedido de usucapião extrajudicial ao Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de uma comarca do interior paulista. O Município local impugnou o pedido, alegando que o imóvel possuía área inferior ao módulo urbano mínimo fixado no Plano Diretor e que a usucapião não poderia sanear parcelamento clandestino do solo. O Registrador, por entender injustificada a impugnação, rejeitou-a de plano, e o Juiz Corregedor Permanente manteve a decisão. Inconformado, o Município apelou ao Conselho Superior da Magistratura, que negou provimento ao recurso e permitiu o prosseguimento da usucapião extrajudicial em favor do particular.
O advogado do requerente da usucapião opôs embargos de declaração contra esse acórdão. Sustentou que o julgado teria sido omisso ao deixar de condenar o Município ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais. Segundo a argumentação, a resistência oferecida pelo ente público ao longo do procedimento teria conferido feição contenciosa ao feito, atraindo as consequências processuais próprias da sucumbência e impondo o ressarcimento das despesas com advogado suportadas pelo vencedor.
Usucapião extrajudicial e dúvida registral
A usucapião extrajudicial é modalidade de aquisição de propriedade imóvel pelo decurso do tempo, processada diretamente no Registro de Imóveis, sem necessidade de ação judicial. O interessado apresenta ao Oficial a documentação comprobatória da posse e demais requisitos legais, e o próprio Registrador qualifica o título e decide sobre o registro. Quando algum confrontante ou ente público apresenta impugnação considerada injustificada, o procedimento pode ser submetido ao juízo corregedor por meio da suscitação de dúvida registral.
A dúvida registral é instrumento previsto no artigo 198 da Lei de Registros Públicos para que o Oficial, diante de obstáculo ao registro, submeta a questão à apreciação do Juiz Corregedor Permanente. O artigo 204 da mesma lei a classifica como procedimento de natureza administrativa, submetido ao juízo corregedor por força de sua atribuição de fiscalização dos serviços extrajudiciais.
A controvérsia nos embargos era definir se essa qualificação administrativa subsiste quando o impugnante é o ente público e sua atuação assume contornos de resistência processual. Para o embargante, a participação ativa do Município, com apresentação de impugnação, requerimento de suscitação de dúvida e interposição de apelação, teria transformado o feito em litígio contencioso, atraindo a incidência das regras sobre honorários advocatícios previstas no Código de Processo Civil.
Módulo urbano mínimo e aquisição originária
O acórdão que rejeitou a apelação municipal foi proferido em dezembro de 2025, sob relatoria do então Corregedor-Geral da Justiça Francisco Loureiro. Segundo o entendimento firmado, a usucapião, por constituir modo originário de aquisição da propriedade, não se subordina aos limites de área fixados em legislação urbanística municipal. O imóvel em disputa possuía área inferior à fração mínima de parcelamento do solo urbano prevista no Plano Diretor do Município de origem, e a controvérsia de fundo era precisamente se essa desconformidade impediria o reconhecimento do domínio.
Os dois regimes, contudo, operam em planos normativos distintos, e distingui-los é indispensável para compreender por que a legislação urbanística não constitui barreira à consolidação do domínio por usucapião. O módulo urbano é parâmetro de direito urbanístico, voltado à ordenação do parcelamento voluntário do solo por loteamento ou desmembramento. Sua observância é exigida quando um proprietário pretende dividir terreno maior, sob pena de indeferimento do projeto pela Prefeitura. A usucapião, ao contrário, é modo originário de aquisição da propriedade pelo decurso do tempo, disciplinada, notadamente, pelo artigo 1.238 do Código Civil, entre outros dispositivos que regem suas modalidades específicas. A posse ininterrupta e sem oposição pelo prazo legal, com animus domini, basta à consolidação do domínio, independentemente de justo título, boa-fé ou conformidade do imóvel com parâmetros urbanísticos.
Segundo o acórdão, o Supremo Tribunal Federal e o Superior Tribunal de Justiça sedimentaram essa orientação em julgados sucessivos. O Supremo Tribunal Federal inaugurou o entendimento em 2015, ao julgar o Tema n. 815, sedimentando, no plano constitucional, que módulos urbanísticos municipais não podem obstar a usucapião especial urbana do artigo 183 da Constituição. Poucos anos depois, o Superior Tribunal de Justiça consolidou a mesma lógica no plano infraconstitucional: em 2021, o Tema Repetitivo n. 985 estendeu a orientação à usucapião extraordinária do Código Civil, e, ainda no mesmo ano, o Tema Repetitivo n. 1.025, proferido em caso originado do Setor Tradicional de Planaltina/DF, mas com razões de decidir aplicáveis a situações similares, reforçou que a pendência de regularização urbana não obsta o reconhecimento do domínio.
STF, Tema 815. Preenchidos os requisitos do art. 183 da Constituição Federal, o reconhecimento do direito à usucapião especial urbana não pode ser obstado por legislação infraconstitucional que estabeleça módulos urbanos na respectiva área em que situado o imóvel (dimensão do lote).
STJ, Tema 985. O reconhecimento da usucapião extraordinária, mediante o preenchimento dos requisitos específicos, não pode ser obstado em razão de a área usucapienda ser inferior ao módulo estabelecido em lei municipal.
STJ, Tema 1.025. É cabível a aquisição de imóveis particulares situados no Setor Tradicional de Planaltina/DF, por usucapião, ainda que pendente o processo de regularização urbanística.
A fundamentação distinguiu três dimensões que convivem no debate sobre a regularização fundiária e que, embora articuladas entre si, precisam ser separadas com cuidado para que a análise do direito de propriedade não se confunda com questões de natureza urbanística ou registral. A dimensão jurídica cuida da declaração de propriedade, que se perfaz pela posse qualificada e pelo tempo. A dimensão registral atende à publicidade do direito adquirido, mediante abertura de matrícula ou averbação em folha existente. A dimensão urbanística diz respeito à regularidade da ocupação, que pode subsistir deficiente ainda que reconhecido o domínio. Eventuais ilegalidades urbanísticas não afetam a declaração da propriedade adquirida originariamente, e sim a regularização posterior da ocupação. Negar a usucapião nessas circunstâncias perpetuaria a incerteza possessória sem contribuir para a regularização urbana, pois o reconhecimento da titularidade constitui o primeiro passo para a integração do imóvel à ordem jurídica formal.
Natureza administrativa, honorários e custas
No julgamento dos embargos de declaração, o Conselho Superior da Magistratura, agora sob relatoria da Corregedora-Geral da Justiça Silvia Rocha, reafirmou que esse recurso tem finalidade estrita, delimitada pelo artigo 1.022 do Código de Processo Civil. Os embargos prestam-se exclusivamente a sanar obscuridade, contradição, omissão ou erro material na decisão impugnada, e não podem ser utilizados para rediscussão do mérito ou para obtenção de resultado diverso do alcançado no julgamento original. A Relatora entendeu que a conduta revelava mero inconformismo com o resultado, não vício do acórdão.
Ainda que se pudesse cogitar de exame da questão sucumbencial pela via dos embargos, o resultado seria o mesmo. A natureza administrativa do procedimento de dúvida registral, definida pelo artigo 204 da Lei n. 6.015/1973, afasta de plano a condenação das partes em verbas próprias do regime contencioso. A resistência oferecida pelo Município, em vez de desnaturar o feito, integra a estrutura normativa do procedimento, que admite a participação de impugnantes sem perder seu caráter administrativo.
As custas processuais também mereceram enfrentamento próprio no acórdão. O artigo 207 da Lei de Registros Públicos alude ao pagamento dessa verba pelos interessados no procedimento de dúvida, mas a Relatora esclareceu que, no âmbito paulista, a previsão federal não se traduz em imposição efetiva de ônus financeiro, pois a legislação estadual não disciplinou a cobrança no procedimento administrativo registral.
No Estado de São Paulo, as Leis Estaduais n. 11.331/2002, que regula os emolumentos dos serviços notariais e de registro, e n. 11.608/2003, que disciplina a taxa judiciária, são silentes sobre a incidência de custas no feito de dúvida. Sem suporte normativo estadual, não há como exigir pagamento das partes, de modo que a tramitação permanece gratuita para suscitante e interessados, inclusive quando o procedimento deriva de usucapião extrajudicial impugnada pelo ente público municipal.
Sem honorários nem custas
Os embargos de declaração foram rejeitados por votação unânime, mantendo-se integralmente o acórdão anterior, que havia negado provimento à apelação do Município e preservado a rejeição da impugnação à usucapião extrajudicial, sem qualquer condenação em honorários sucumbenciais ou em custas processuais.
Dessa forma, no procedimento administrativo de dúvida registral, inclusive o originado de usucapião extrajudicial com impugnação do ente público, não cabe condenação em honorários advocatícios nem em custas processuais. A resistência oferecida pelo impugnante não desnatura o feito, que conserva natureza administrativa por força do artigo 204 da Lei n. 6.015/1973, indiferente ao comportamento processual das partes.
Cf. TJSP, Conselho Superior da Magistratura, Apelação Cível, Relator Corregedor-Geral da Justiça Francisco Loureiro, processo n. 1000100-22.2024.8.26.0187, julgado em 11.12.2025, e Embargos de Declaração Cível, Relatora Corregedora-Geral da Justiça Silvia Rocha, julgados em 08.04.2026.
Em destaque:
(i) A usucapião, como modo originário de aquisição da propriedade, não se subordina aos limites de área fixados em legislação urbanística municipal, sendo admissível o reconhecimento do domínio mesmo para imóveis com dimensão inferior à mínima legal. Irregularidade do parcelamento do solo não obsta, por si, a consolidação da propriedade.
(ii) O procedimento de dúvida registral conserva natureza administrativa ainda que o ente público ofereça resistência, afastando honorários sucumbenciais. Além disso, no Estado de São Paulo, a ausência de regulamentação nas leis estaduais de emolumentos e de taxa judiciária impede a cobrança de custas, tornando o feito gratuito para as partes.
Processo n. 1000100-22.2024.8.26.0187 (acórdão principal)
Processo n. 1000100-22.2024.8.26.0187 (embargos de declaração)