Prorrogação do prazo do georreferenciamento não alcança títulos já prenotados
Decreto n. 12.689/2025 prorrogou para 21.10.2029 a carência do georreferenciamento, mas não retroage. Coincidência entre matrícula e título também não dispensa a exigência em imóvel rural.
O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu que a exigência de georreferenciamento de imóvel rural, vigente ao tempo do protocolo do título, não fica afastada por prorrogação superveniente do prazo de carência, nem pela coincidência entre a descrição da matrícula e a do título translativo.
O que estava em discussão?
Um interessado apresentou ao Oficial de Registro de Imóveis, em comarca do interior paulista, escritura pública de sobrepartilha tendo por objeto imóvel rural com área aproximada de vinte e cinco alqueires. A descrição constante da matrícula remontava a registro antigo e amparava-se em divisas naturais, como árvores, espigões, ribeirões e cercas de arame, sem coordenadas geodésicas nem memorial técnico. A escritura reproduzia integralmente essa mesma descrição. A prenotação ocorreu em 25 de fevereiro de 2025.
O Oficial recusou o registro por meio de nota devolutiva. Invocou o exaurimento, em 2024, do prazo de carência então aplicável aos imóveis rurais com área superior a vinte e cinco hectares, previsto no Decreto n. 4.449/2002, e exigiu, como condição para o ingresso do título, a apresentação de memorial georreferenciado e de certificação do INCRA quanto à inexistência de sobreposição com outros imóveis. O interessado discordou do óbice, e o próprio Oficial suscitou a dúvida ao Juízo Corregedor Permanente.
A sentença de primeiro grau julgou a dúvida improcedente e afastou a exigência. Apoiou-se no entendimento de que a coincidência integral entre a descrição do imóvel na matrícula e no título translativo dispensaria novo levantamento descritivo, sendo possível ao adquirente promover a retificação posterior da matrícula. O Ministério Público apelou ao Conselho Superior da Magistratura, sustentando que o georreferenciamento decorre de comando legal específico para imóveis rurais e que sua exigibilidade se mede pela legislação em vigor à época da prenotação. Em 21 de outubro de 2025, ainda durante a tramitação do recurso, sobreveio o Decreto n. 12.689/2025, que prorrogou para 21 de outubro de 2029 o prazo de carência da obrigatoriedade do georreferenciamento.
A controvérsia devolvida ao Conselho Superior da Magistratura estava em saber se a coincidência entre a descrição do imóvel na matrícula e no título dispensa o georreferenciamento quando se trata de imóvel rural e se a prorrogação superveniente do prazo de carência alcança títulos prenotados antes de sua publicação.
O que é o georreferenciamento e qual o seu papel no registro do imóvel rural?
A descrição do imóvel rural se fazia tradicionalmente por confrontações naturais, como árvores, espigões e ribeirões, e por divisas com vizinhos. O georreferenciamento substitui essa lógica por uma descrição apoiada em pontos fixos no território. Cada canto do imóvel, onde a divisa muda de direção, recebe o nome técnico de vértice e é identificado por suas coordenadas de latitude e longitude, medidas em relação a um sistema oficial de referência. No Brasil, esse sistema é o Sistema Geodésico Brasileiro, mantido pelo IBGE, e a precisão exigida do levantamento é fixada por norma técnica do INCRA. O conjunto desses vértices delimita o imóvel de modo exato e independente de elementos físicos sujeitos a alteração com o tempo.
No plano jurídico-registral, o georreferenciamento se materializa em um memorial elaborado por profissional habilitado, acompanhado da respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica, e submetido à certificação do INCRA quanto à inexistência de sobreposição com perímetros já cadastrados. O resultado é uma descrição que substitui a antiga delimitação por confrontações naturais e individualiza o imóvel com precisão no território.
A exigência foi inserida no direito brasileiro pela Lei n. 10.267/2001, que acrescentou os §§ 3º e 4º ao artigo 176 da Lei de Registros Públicos. Pelo § 3º, o memorial georreferenciado é o instrumento técnico de identificação em casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóvel rural. Pelo § 4º, a obrigação se estende a qualquer modalidade de transferência de imóvel rural, observados os prazos fixados por ato do Poder Executivo.
Art. 176, § 3º. Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a identificação prevista na alínea a do item 3 do inciso II do § 1º será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais.
Art. 176, § 4º. A identificação de que trata o § 3º tornar-se-á obrigatória para efetivação de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo.
A exigência nasceu vinculada ao propósito de combater a apropriação irregular e a transferência fraudulenta de terras públicas e particulares, problema que o sistema registral, apoiado em descrições por divisas naturais, não conseguia enfrentar.
O Supremo Tribunal Federal confirmou a constitucionalidade desse regime ao julgar improcedente, em dezembro de 2021, ação direta de inconstitucionalidade ajuizada pela Confederação da Agricultura e Pecuária do Brasil contra os §§ 3º, 4º e 5º do artigo 176 da Lei de Registros Públicos. O acórdão reconheceu que a exigência atende simultaneamente ao interesse público, na prevenção da grilagem e da duplicidade registral, e ao interesse dos próprios particulares, na segurança jurídica do negócio.
“O procedimento de georreferenciamento, como condicionante prévia ao registro de imóvel rural, mostra-se uma exigência proporcional e adequada ao objetivo legal, qual seja, ‘o de garantir a exata delimitação do imóvel rural, evitando a sobreposição de áreas’, de modo a resguardar o direito de propriedade de todos os possíveis interessados.”
(STF, ADI 4866, Relator Ministro Gilmar Mendes, julgado em 18.12.2021)
A Lei n. 10.267/2001 não fixou diretamente os prazos para o cumprimento da obrigação. Atribuiu essa tarefa ao Poder Executivo, que a cumpriu por meio do Decreto n. 4.449/2002. O regulamento disciplinou prazos de carência variáveis conforme a área total do imóvel, em escalonamento inversamente proporcional: quanto maior a propriedade, mais imediata a exigibilidade; quanto menor, maior o tempo concedido para que o titular providenciasse o memorial.
Esses prazos vieram a ser sucessivamente alterados pelos Decretos n. 5.570/2005, n. 7.620/2011 e n. 9.311/2018, sempre com o propósito de estender o prazo das faixas de menor área. O prazo mais amplo, fixado em vinte e dois anos pela redação do Decreto n. 9.311/2018 e aplicável aos imóveis com área inferior a vinte e cinco hectares, exauriu-se em 30 de outubro de 2024. A partir de então, a obrigação tornou-se plenamente exigível para toda transferência de imóvel rural, qualquer que fosse a sua dimensão.
Em 21 de outubro de 2025, o Decreto n. 12.689/2025 voltou a prorrogar o prazo de carência, dessa vez até 21 de outubro de 2029. A prorrogação suspende, durante esse período, a exigibilidade do georreferenciamento como condição de registro. A questão sob julgamento dizia respeito ao alcance temporal dessa nova prorrogação. Ela aproveita aos títulos prenotados antes de sua publicação, sob a vigência das regras anteriores, ou apenas àqueles cuja apresentação se dê de sua publicação em diante?
Para além do calendário regulamentar, o georreferenciamento responde a uma exigência de fundo do sistema registral, segundo a qual cada imóvel deve ser descrito com precisão suficiente para ser distinguido dos vizinhos. A exigência atende ao princípio da especialidade objetiva, que reclama descrição precisa do imóvel para que o ato de registro produza publicidade segura. Sem identificação técnica adequada, o fólio real não consegue distinguir uma propriedade da vizinha, abrindo espaço a sobreposições, a duplas matrículas e à apropriação de áreas públicas confundidas com particulares. O memorial georreferenciado é, nesse desenho, o instrumento que materializa a especialidade objetiva no plano rural, em condições análogas àquilo que a planta e o memorial descritivo cumprem para o lote urbano regularmente parcelado.
Por que a coincidência descritiva entre matrícula e título não basta para imóvel rural?
Segundo o acórdão, há, na jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura, regra geral que dispensa novo levantamento descritivo quando a descrição do imóvel constante do título translativo coincide integralmente com aquela inscrita na matrícula. Se o registro já se baseia em descrição precária e o título a reproduz nos mesmos termos, o ingresso do título não agrava a precariedade preexistente, nem ofende a especialidade objetiva, que decorre da matrícula anterior, ou a continuidade, que se sustenta na identidade entre transmitente e titular inscrito. A retificação descritiva, nessa hipótese, pode ser providenciada em momento posterior.
A relatora registrou, contudo, que essa regra geral cede diante de exigência legal específica. Em se tratando de imóvel rural, o artigo 176, § 4º, da Lei n. 6.015/1973 condiciona a efetivação do registro à apresentação de memorial georreferenciado certificado pelo INCRA, com observância dos prazos fixados pelo Poder Executivo. A norma não se contenta com a coincidência formal entre as descrições; impõe identificação técnica autônoma, ancorada em coordenadas geodésicas e na verificação de eventuais sobreposições com perímetros vizinhos. A aceitação do título com base apenas na repetição da descrição precária consolidada no fólio real esvaziaria a finalidade do georreferenciamento, que é exatamente substituir a delimitação por divisas naturais pela identificação técnica.
A descrição reproduzida no caso, baseada em árvores, espigões, ribeirões e cercas de arame, traduz, com clareza, o tipo de delimitação que a reforma da Lei n. 10.267/2001 procurou superar. Esses pontos de referência sujeitam-se a alterações pelo tempo, podem desaparecer ou ser deslocados, e dificultam a verificação da identidade do imóvel.
A vulnerabilidade desse modelo descritivo a apropriações fraudulentas, embora não tenha sido alegação levantada no caso concreto, constitui preocupação do sistema registral, à qual a substituição pelo regime do georreferenciamento responde no plano legislativo. A coincidência descritiva entre matrícula e título, nessas condições, não constitui especialidade objetiva atendida, mas precariedade descritiva preservada, situação que a legislação superveniente decidiu não mais tolerar para o registro de transferências de imóveis rurais.
Por que a prorrogação do Decreto 12.689/2025 não alcança títulos já prenotados?
O acórdão partiu da premissa de que a qualificação registral observa a legislação vigente ao tempo do protocolo do título no Registro de Imóveis. A regra é uma aplicação direta da máxima tempus regit actum à atividade registral. O exame de aptidão do título para ingresso no fólio real toma como referência o regime jurídico em vigor no momento em que a prenotação é lavrada, e não o regime que possa sobrevir durante a tramitação do procedimento. O tempo da prenotação fixa, simultaneamente, a ordem de prioridade do título e o conjunto de exigências legais a que ele se submete.
“Há dois momentos de regramento jurídicos distintos: o direito vigente ao tempo da formação do título e o direito vigente ao tempo de seu registro. O momento da formação do título não vincula o momento seguinte do registro; pode ocorrer modificação do regramento jurídico do modo no tempo. Na apresentação do título a registro, a qualificação registral considerará as previsões normativas existentes no tempo de seu protocolo no registro imobiliário. Depois do aperfeiçoamento do título, pode ter ocorrido mutação no regramento jurídico de seu futuro registro ou, ainda, modificação da situação de fato do registro. Nesse contexto, deve ser compreendida a máxima do tempus regit actum no registro imobiliário.”
(BENACCHIO, Marcelo; PASSOS, Josué Modesto. A dúvida no registro de imóveis. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2020, p. 166)
A prenotação do título ocorrera em 25 de fevereiro de 2025, momento em que os prazos de carência do Decreto n. 4.449/2002 já estavam todos exauridos e a exigência do georreferenciamento era plena para qualquer modalidade de transferência. O Decreto n. 12.689/2025 só veio a ser publicado em 21 de outubro de 2025, quase oito meses depois da prenotação. Considerar a prorrogação superveniente em favor de título já prenotado equivaleria a permitir que a alteração regulamentar retroagisse para reabrir prazo já consumado, em prejuízo da estabilidade da qualificação registral e da igualdade entre apresentantes.
Provimento da apelação e manutenção da recusa
O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, sob relatoria da Corregedora-Geral da Justiça Silvia Rocha, deu provimento à apelação do Ministério Público para reformar a sentença de primeiro grau e julgar procedente a dúvida suscitada pelo Oficial. O acórdão manteve a recusa do registro até a apresentação de memorial georreferenciado, com certificação do INCRA, na forma do artigo 176, § 4º, da Lei de Registros Públicos.
Portanto, a coincidência entre as descrições da matrícula e do título translativo não dispensa o georreferenciamento quando se trata de imóvel rural, exigência legal autônoma vinculada ao princípio da especialidade objetiva. E a prorrogação do prazo de carência promovida pelo Decreto n. 12.689/2025 não alcança prenotações anteriores à sua publicação, em aplicação da máxima tempus regit actum à qualificação registral, que considera o regime jurídico em vigor ao tempo do protocolo do título.
Cf. TJSP, Conselho Superior da Magistratura, Apelação Cível, Relatora Corregedora-Geral da Justiça Silvia Rocha, processo n. 1011388-24.2025.8.26.0577, julgado em 27.04.2026.
Em destaque:
A qualificação registral de imóvel rural se rege pela legislação vigente ao tempo da prenotação, de modo que a prorrogação até 21.10.2029 do prazo de carência do georreferenciamento, promovida pelo Decreto n. 12.689/2025, não alcança títulos antes apresentados.