Registrador não pode exigir ITBI sobre valor venal em integralização de capital
Conselho Superior da Magistratura determina registro de integralização de capital social e afasta exigência de ITBI calculado sobre valor venal fixado pela Prefeitura.
O Conselho Superior da Magistratura decidiu, por unanimidade, que o Oficial Registrador não pode condicionar o registro de integralização de capital social à comprovação de ITBI calculado com base em valor venal fixado pela Prefeitura. Uma sociedade empresária transferiu seis imóveis ao patrimônio da pessoa jurídica para formação do capital social, atribuindo-lhes valores inferiores aos estipulados pelo Município de São Paulo.
O Oficial Registrador recusou o ato, exigindo o recolhimento de ITBI sobre a parcela que, segundo os valores venais da Prefeitura, excederia o capital integralizado. O acórdão reformou a decisão de primeiro grau e determinou o registro.
A cobrança de ITBI na integralização de capital
A Constituição Federal prevê, no artigo 156, § 2º, inciso I, a imunidade tributária do ITBI quando bens imóveis são transferidos ao patrimônio de pessoa jurídica para realização de capital social. Essa imunidade existe porque a operação não configura uma compra e venda comum, mas uma forma de organização societária em que os sócios convertem bens em participação no capital da empresa. A imunidade, contudo, não é absoluta. A própria Constituição a afasta quando a atividade preponderante da pessoa jurídica é a compra e venda, locação ou arrendamento de bens imóveis, hipótese que não se verificou no caso concreto.
Há, ainda, outra limitação relevante. A imunidade alcança apenas o valor dos bens efetivamente destinado à integralização do capital. Se o valor de mercado dos imóveis transferidos supera o capital subscrito, a parcela excedente pode configurar reserva de capital e, sobre ela, incide o ITBI normalmente. Essa distinção foi firmada pelo Supremo Tribunal Federal no Tema 796:
“A imunidade em relação ao ITBI, prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.”
No caso concreto, os sócios atribuíram aos imóveis valores substancialmente inferiores aos valores venais fixados pela Prefeitura de São Paulo. O Oficial Registrador entendeu que, considerados os valores venais municipais, haveria parcela excedente ao capital subscrito e, portanto, exigiu a comprovação do recolhimento de ITBI sobre essa diferença. A sociedade, por sua vez, sustentou que os valores declarados correspondiam integralmente ao capital social, sem formação de reserva, e que o Oficial não poderia substituir a declaração do contribuinte pelo valor venal da Prefeitura.
A sociedade suscitou dúvida registral perante o Juízo Corregedor Permanente, que julgou a dúvida procedente e manteve a recusa do Oficial. Inconformada, apelou ao Conselho Superior da Magistratura, sustentando que o registrador não tem competência para revisar a base de cálculo do tributo e que a exigência contrariava o entendimento do Superior Tribunal de Justiça.
O Tema Repetitivo 1113 do STJ
O Superior Tribunal de Justiça já havia enfrentado a questão da base de cálculo do ITBI de forma vinculante. No julgamento do REsp n. 1.937.821/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, o STJ fixou três teses no Tema 1.113:
“a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.”
A Corregedora-Geral da Justiça Silvia Rocha, relatora do acórdão, aplicou essas teses ao caso concreto. O valor venal fixado pela Municipalidade não vincula o Oficial Registrador nem constitui parâmetro obrigatório para fins de qualificação do título. A Lei de Registros Públicos, no artigo 289, e as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça, no subitem 117.1 do Capítulo XX, atribuem ao Oficial o dever de fiscalizar o pagamento dos tributos devidos por força dos atos que lhe são apresentados. Essa atribuição, contudo, limita-se a verificar se houve recolhimento do tributo quando exigível, sem alcançar a revisão da base de cálculo ou o controle da exatidão do imposto pago.
Limites da fiscalização do Oficial Registrador
O Oficial pode e deve conferir se o contribuinte recolheu o tributo devido. Não lhe cabe, porém, substituir-se ao Fisco para questionar o valor da operação, exigir recolhimento complementar ou aferir se o preço declarado corresponde ao valor de mercado. Essa apuração pertence exclusivamente à autoridade tributária municipal, que dispõe dos instrumentos legais para tanto.
No caso concreto, os imóveis foram destinados integralmente à formação do capital social da sociedade, sem constituição de reserva de capital. A operação, portanto, estava inteiramente abrangida pela imunidade constitucional. O acórdão registrou, ainda, que o Município de São Paulo fora regularmente informado da operação, afastando qualquer alegação de omissão fiscal por parte dos contribuintes.
A orientação consolida posicionamento já firmado pelo próprio Conselho Superior da Magistratura em julgados anteriores sobre a mesma questão. Caso a Municipalidade entenda devida alguma diferença a título de ITBI, poderá buscá-la em procedimento administrativo próprio, nos termos do artigo 149 do Código Tributário Nacional, assegurados contraditório e ampla defesa. Essa eventual controvérsia tributária, contudo, não constitui impedimento ao ingresso do título no registro imobiliário.
Cf. TJSP, Conselho Superior da Magistratura, Apelação Cível, Relatora Corregedora-Geral da Justiça Silvia Rocha, processo n. 1110845-05.2025.8.26.0100, julgado em 31.03.2026.
Em destaque:
O Oficial Registrador não pode condicionar o registro de integralização de capital social à comprovação de ITBI calculado com base em valor venal fixado pelo Município. Se entender devida alguma diferença, a Municipalidade deve buscá-la em procedimento administrativo próprio, sem que a controvérsia tributária impeça o registro.