Substituição de administradora de fundo de investimento no registro de imóveis não gera ITBI
O Conselho Superior da Magistratura afastou a exigência de ITBI na averbação da troca de administradora de fundo de investimento, por ausência de transmissão de propriedade imobiliária.
O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu que a alteração da administradora de fundo de investimento no fólio real não configura transmissão de propriedade imobiliária, ao julgar apelação em dúvida registral.
Um fundo de investimento havia adquirido imóvel e o registrara em seu próprio nome. Mais tarde, com nova administradora já à frente do fundo, decidiu vendê-lo a terceiro. Para registrar a escritura de compra e venda no fólio real, o fundo precisava antes atualizar no registro o nome de sua administradora atual.
O Oficial de Registro de Imóveis recusou a averbação prévia, entendendo que a troca de administradora equivaleria a transferência de titularidade entre pessoas distintas e exigindo o recolhimento de ITBI sobre essa atualização, em adição ao imposto já pago sobre a compra e venda. Inconformado com a exigência, o fundo requereu a suscitação de dúvida registral. A sentença do Juiz da Comarca de Mairiporã, Corregedor Permanente, manteve a recusa, e o fundo apelou ao Conselho Superior da Magistratura.
Fundos de investimento em direitos creditórios
A arquitetura dos fundos de investimento está no centro dessa controvérsia. Fundos são veículos de investimento que reúnem recursos de diversos investidores para aplicação conjunta em ativos de mercado. Embora atuem na prática como entes autônomos, detentores de patrimônio próprio, não possuem personalidade jurídica de direito material. Por isso, precisam de uma instituição habilitada que os represente em atos perante terceiros, chamada administradora. Essa administradora age em regime de confiança, que o direito denomina regime fiduciário. Ela cuida dos bens do fundo em nome dos cotistas, sem se tornar proprietária deles.
O fundo apelante é um fundo de investimento em direitos creditórios. Direitos creditórios são, em palavras simples, contas a receber. São valores que alguém ainda vai pagar e que o titular do crédito tem direito de cobrar no vencimento.
A categoria abrange situações do cotidiano comercial. A loja que vende parceladamente tem direito às parcelas futuras do cliente. A empresa que emite duplicata contra seu comprador tem direito de cobrá-la no vencimento. O banco que financia a compra de um veículo tem direito às prestações do tomador. A prestadora de serviços que fatura mensalmente tem direito de receber cada mensalidade no respectivo vencimento. Em regra, esses créditos podem ser cedidos a terceiros, que assumem o risco de cobrá-los em troca de desconto sobre o valor nominal. É justamente isso que um fundo dessa espécie faz. Adquire carteiras de direitos creditórios de empresas que precisam antecipar recursos e passa a receber os respectivos valores, promovendo sua cobrança, quando os vencimentos chegarem.
A regulamentação de mercado distingue os direitos creditórios em padronizados e não padronizados. Os padronizados correspondem a créditos com características usuais, como parcelas de cartão de crédito ou duplicatas regulares. Os não padronizados compreendem créditos de maior complexidade ou risco, tais como créditos vencidos e não pagos e créditos em litígio ou penhorados judicialmente. Fundos cujas carteiras admitem direitos creditórios não padronizados são, em regra, de subscrição exclusiva por investidores profissionais, em razão do risco envolvido. O fundo apelante integra essa modalidade e, no curso de suas operações, tornou-se titular do imóvel objeto da matrícula em Mairiporã.
Qualificação negativa do título
A recusa do Oficial teve por fundamento a ausência de personalidade jurídica do fundo. Segundo o entendimento adotado na qualificação negativa, um ente despersonalizado não poderia figurar, em nome próprio, como titular do domínio no fólio real. Quem efetivamente deteria a propriedade seria a administradora, em nome pessoal. Por essa leitura, a substituição da administradora representaria deslocamento da propriedade entre titulares distintos, caracterizando hipótese de incidência do ITBI.
Pela tese do Oficial, cada vez que um fundo substituísse sua administradora, incidiria novo ITBI sobre todos os imóveis integrantes da carteira, como se o acervo imobiliário do fundo migrasse da administradora antiga para a nova. Fundos que reúnem múltiplos imóveis suportariam custo tributário a cada movimentação societária das instituições administradoras, sem qualquer alteração efetiva na titularidade econômica dos bens.
O fundo sustentou tese oposta. Argumentou que seu patrimônio é segregado e não se confunde com o da administradora, que atua como mera representante em regime fiduciário por imposição normativa. A regulamentação aplicável consagra a separação patrimonial entre fundo e administradora e impede que os bens do fundo se comuniquem com o patrimônio pessoal da instituição habilitada que o representa.
A controvérsia que chegou ao Conselho Superior da Magistratura era definir se a substituição de administradora de fundo de investimento no registro imobiliário constitui transmissão de propriedade sujeita à incidência de ITBI ou mera modificação subjetiva na representação de patrimônio que permanece com o mesmo titular.
Natureza jurídica dos fundos de investimento
A decisão examinou a arquitetura jurídica dos fundos de investimento desenhada pelo Código Civil. O artigo 1.368-C, incluído pela Lei da Liberdade Econômica, qualifica os fundos como condomínio de natureza especial, com patrimônio próprio e regras distintas dos condomínios comum e edilício do direito civil tradicional. Os cotistas reúnem recursos, recebem participação ideal no fundo, mas não dispõem das prerrogativas clássicas do condômino de usar, fruir e alienar diretamente os ativos comuns.
A administração opera em regime fiduciário, na linha do trust do direito anglo-saxão. Os recursos são entregues à administradora, que os gere em benefício dos cotistas segundo o regulamento do fundo. A administradora não é proprietária dos bens do fundo. Apenas os administra em favor dos verdadeiros titulares, que são os cotistas reunidos na comunhão patrimonial.
O artigo 1.368-E do mesmo diploma disciplina a administração dos fundos e o regime fiduciário do administrador, mas não lhes atribui personalidade jurídica. Os fundos não figuram no rol do artigo 44 do Código Civil, que relaciona as pessoas jurídicas de direito privado. A jurisprudência, porém, reconhece que entes despersonalizados podem ser titulares de direitos e obrigações nas relações jurídicas de seu peculiar interesse. Assim, ainda que destituídos de personalidade jurídica, os fundos de investimento podem figurar, em nome próprio, como titulares de direitos e obrigações, nas suas relações internas e externas.
Segundo o acórdão, o regime legal admite que imóveis adquiridos por fundos de investimento em direitos creditórios sejam registrados em nome do próprio fundo, apenas representado pela administradora. Era essa a configuração da matrícula examinada. A decisão não tratou da via alternativa, em que o imóvel seria registrado diretamente em nome da administradora.
Segregação patrimonial e afastamento do imposto
A segregação patrimonial é característica estrutural dos fundos de investimento. O patrimônio do fundo não responde por obrigações pessoais da administradora, assim como o patrimônio da administradora não responde por obrigações do fundo. Cada administradora, ao aceitar o encargo, compromete-se a gerir bens alheios segundo o regulamento do fundo, sem que adquira, em momento algum, domínio sobre os ativos geridos. Essa separação decorre da própria natureza do regime fiduciário e é pressuposto da confiança que os cotistas depositam na estrutura.
A troca de administradora pode ocorrer por deliberação dos cotistas, por renúncia da instituição habilitada ou por determinação do regulador. Em qualquer dessas hipóteses, o patrimônio do fundo permanece íntegro e segregado, passando apenas a ser administrado por outra instituição habilitada, no mesmo regime fiduciário e com os mesmos deveres perante os cotistas.
No caso concreto, a propriedade já estava registrada em nome do próprio fundo. A substituição da administradora constituía, portanto, mera modificação na representação, sem qualquer alteração da titularidade dominial do imóvel. O patrimônio permanecia no acervo do fundo, pertencente ao conjunto dos cotistas, e não ingressava no patrimônio pessoal da nova administradora.
A incidência do ITBI pressupõe transmissão efetiva de propriedade entre titulares distintos, nos termos do artigo 156, inciso II, da Constituição Federal e do artigo 35 do Código Tributário Nacional. Quando o imóvel continua registrado em nome do fundo, que passa apenas a ser representado por outra administradora, não há deslocamento patrimonial que caracterize o fato gerador do imposto. A averbação constitui, em essência, atualização do nome da administradora no fólio real, não transferência de domínio.
O acórdão deu provimento unânime ao recurso, julgando improcedente a dúvida e determinando o prosseguimento do registro.
Dispensa de ITBI na substituição
O acórdão foi relatado pela Corregedora-Geral da Justiça Silvia Rocha e julgado por votação unânime. Assim, a alteração da administradora de fundo de investimento em direitos creditórios no fólio real não configura transmissão de propriedade imobiliária e não enseja a incidência de ITBI, pois o patrimônio do fundo é segregado dos bens da administradora e a substituição representa apenas modificação subjetiva na representação.
A solução articulou três elementos. Primeiro, o fundo pode figurar como titular de direitos e obrigações no fólio real, mesmo sem personalidade jurídica. Segundo, a administradora exerce apenas função de representação, atuando em nome dos cotistas e sem adquirir domínio sobre os ativos que administra. Terceiro, a averbação da substituição opera apenas no plano da representação, sem afetar a titularidade dominial consolidada no registro. Quando o imóvel já consta matriculado em nome do próprio fundo, a atualização do nome da administradora fiduciária deve ser averbada pelo Registro de Imóveis sem a exigência de ITBI, imposto reservado às hipóteses de efetiva transferência de propriedade entre titulares distintos.
Cf. TJSP, Conselho Superior da Magistratura, Apelação Cível, Relatora Corregedora-Geral da Justiça Silvia Rocha, processo n. 1002347-08.2024.8.26.0338, julgado em 31.03.2026.
Em destaque:
A averbação da substituição de administradora fiduciária não gera incidência de ITBI quando o imóvel já está matriculado em nome do próprio fundo de investimento em direitos creditórios. O patrimônio do fundo permanece segregado e pertence ao conjunto dos cotistas; a administradora apenas o representa em regime fiduciário, sem deter domínio sobre os ativos geridos. A troca de representante não produz transferência de propriedade entre titulares distintos e, portanto, não preenche o fato gerador do imposto.